Trong thực tế giao dịch bất động sản tại Việt Nam, nhiều người dân vẫn còn nhầm lẫn giữa khái niệm "Sổ đỏ" và các loại "giấy tờ về quyền sử dụng đất" (thường gọi là giấy tờ tay, bằng khoán, sổ trắng...). Sự nhầm lẫn này không chỉ gây khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục hành chính mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý cực lớn, thậm chí có thể dẫn đến việc mất trắng tài sản nếu không nắm rõ quy định.

Tại thời điểm năm 2021, các quy định về đất đai vẫn đang được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2013. Để giúp bạn đọc có cái nhìn thấu đáo, chúng tôi xin phân tích 4 điểm khác biệt cốt lõi giữa hai loại giấy tờ này.

1. Khác biệt về bản chất và định nghĩa pháp lý

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Trong khi đó, giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) chỉ là những tài liệu chứng minh nguồn gốc sử dụng đất ổn định, là căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu chứ bản thân nó chưa phải là chứng thư xác nhận quyền sở hữu cuối cùng.

2. Danh mục các loại giấy tờ cụ thể

Đối với Sổ đỏ (Giấy chứng nhận): Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thống nhất mẫu chung là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất". Tuy nhiên, các loại sổ đỏ, sổ hồng cấp trước đó vẫn có giá trị pháp lý tương đương.

Đối với giấy tờ về quyền sử dụng đất: Đây là một danh sách dài các loại giấy tờ cũ như:

• Giấy tờ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi... (đối với các loại giấy tờ thời chế độ cũ).

3. Giá trị sử dụng trong các giao dịch dân sự

Đây là điểm khác biệt mang tính quyết định đến quyền lợi của người dân. Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn... khi đã có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp đặc biệt về thừa kế).

Nếu bạn chỉ có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, bạn không thể trực tiếp mang đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng hay thế chấp ngân hàng. Bạn bắt buộc phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu trước khi muốn thực hiện các giao dịch này.

4. Nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ

Việc sở hữu các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn trong việc giảm bớt gánh nặng tài chính. Cụ thể:

• Người đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Ngược lại, nếu không có giấy tờ, tùy vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất và sự phù hợp với quy hoạch, người dân có thể phải nộp 50% hoặc 100% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất hiện hành, đây là một khoản chi phí không hề nhỏ.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Nếu gia đình bạn đang sở hữu các loại giấy tờ cũ (giấy tờ tay, bằng khoán...), hãy chủ động liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để thực hiện thủ tục cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới. Việc này không chỉ giúp khẳng định chủ quyền tuyệt đối mà còn giúp tài sản của bạn có tính thanh khoản cao hơn trên thị trường.

Hy vọng bài viết đã giúp quý độc giả phân biệt rõ sự khác nhau giữa Sổ đỏ và giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mọi thắc mắc liên quan đến thủ tục nhà đất, vui lòng liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật để được hỗ trợ kịp thời.