Trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam, tình trạng mua bán đất "hai giá" (giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế) diễn ra khá phổ biến nhằm mục đích giảm bớt nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, cơ quan thuế hiện nay đã có những cơ chế kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo thu đúng, thu đủ ngân sách nhà nước.

1. Cách tính lệ phí trước bạ khi mua bán đất 'hai giá'

Theo quy định tại Điều 6 và khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, kết hợp với hướng dẫn tại Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, căn cứ tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Trường hợp 1: Nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, lệ phí trước bạ tính theo giá hợp đồng:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng hợp đồng

Trường hợp 2: Nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá đất nhà nước (đây là trường hợp phổ biến của mua bán 'hai giá'), lệ phí trước bạ sẽ tính theo Bảng giá đất:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích đất x Giá 01m2 đất tại Bảng giá đất)

Như vậy, dù các bên có cố tình kê khai giá thấp kỷ lục thì số tiền phải nộp tối thiểu vẫn không thấp hơn mức giá mà Nhà nước đã quy định. Điều này cho thấy việc kê khai thấp không mang lại lợi ích thuế như nhiều người lầm tưởng, trái lại còn tiềm ẩn nguy cơ bị truy thu và xử phạt.

2. Hồ sơ và thủ tục khai lệ phí trước bạ

Căn cứ Nghị định 126/2020/NĐ-CP, người dân cần chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực.
• Các giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Thời hạn nộp hồ sơ: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, người nộp thuế phải thực hiện kê khai cùng với hồ sơ đăng ký biến động đất đai (sang tên). Quá thời hạn này, người dân có thể bị xử phạt hành chính về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế.

3. Cảnh báo rủi ro pháp lý khi kê khai sai giá thực tế

Việc mua bán đất "hai giá" không chỉ là hành vi vi phạm hành chính mà còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế nếu số tiền trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên hoặc đã bị xử phạt hành chính mà còn vi phạm. Ngoài ra, khi có tranh chấp xảy ra, tòa án có thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu do giả tạo, gây thiệt hại lớn cho bên mua khi số tiền thực tế thanh toán cao hơn nhiều so với số tiền ghi trên hợp đồng.

Lời khuyên từ các chuyên gia pháp lý là người dân nên thực hiện kê khai đúng giá trị giao dịch thực tế để đảm bảo quyền lợi tối đa và tránh những rắc rối pháp lý không đáng có về sau.