Rủi ro từ việc xác lập sai nguồn gốc đất

Trong thực tế quản lý đất đai tại các địa phương, không ít trường hợp người dân tự khai hoang, phục hóa đất trống, đồi núi trọc hoặc đất bãi bồi để sản xuất ổn định trong nhiều thập kỷ. Tuy nhiên, do thiếu hiểu biết về pháp luật hoặc theo sự hướng dẫn không đầy đủ của cán bộ cơ sở, nhiều hộ gia đình đã đặt bút ký vào các bản "Hợp đồng thầu đất công ích" với Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã. Việc làm này vô tình đã biến quyền sử dụng đất từ đất khai hoang (có cơ hội được cấp Sổ đỏ và bồi thường về đất) thành đất thuê của Nhà nước (chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất).

Theo quy định tại Điều 107 Luật Đất đai 2024, đối với quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do UBND cấp xã cho thuê, khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất không được bồi thường về đất mà chỉ được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Đây là một thiệt thòi rất lớn nếu thực chất nguồn gốc thửa đất đó là do người dân tự khai hoang và đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất.

Quy trình xác lập quỹ đất công ích: Không phải cứ ký hợp đồng là xong

Để một thửa đất được coi là đất công ích (quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích), pháp luật quy định một quy trình xác lập rất chặt chẽ. UBND cấp xã không thể tự ý biến đất đang có người sử dụng ổn định thành đất công ích nếu không thông qua các thủ tục pháp lý sau:

• Xác định nguồn gốc: Đất công ích phải hình thành từ đất do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho Nhà nước; đất nông nghiệp thu hồi; hoặc đất chưa sử dụng được giao cho xã quản lý.
• Lập hồ sơ và đăng ký: UBND cấp xã phải lập hồ sơ đề nghị giao đất để quản lý, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải được cập nhật vào hồ sơ địa chính với mục đích sử dụng là đất công ích.

"Trường hợp đất khai hoang từ năm 1992 và sử dụng ổn định, nếu chưa từng có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc người dân chưa từng làm thủ tục tặng cho, trả lại đất cho Nhà nước thì UBND xã không có căn cứ để đưa thửa đất này vào quỹ đất công ích."

Cơ hội bồi thường cho người dân khai hoang từ năm 1992

Nếu người dân chứng minh được quá trình khai hoang và sử dụng đất ổn định, không tranh chấp từ năm 1992, thì dù đã lỡ ký hợp đồng thầu đất công ích, hợp đồng này vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc sai lệch về bản chất nguồn gốc đất. Khi đó, quyền lợi của người dân sẽ được đối chiếu theo các quy định về bồi thường đất không có giấy tờ.

Cụ thể, căn cứ Điều 95 Luật Đất đai 2024 và Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

Điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang trước ngày 01/7/2014 được quy định chi tiết tại Điều 138 và khoản 4 Điều 139 Luật Đất đai 2024. Theo đó, nếu đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì người dân hoàn toàn có cơ sở để yêu cầu bồi thường về đất thay vì chỉ nhận bồi thường chi phí đầu tư vào đất như đối với đất công ích.

Lời khuyên pháp lý

Người dân cần hết sức thận trọng trước khi ký kết bất kỳ văn bản, hợp đồng thuê khoán nào với chính quyền địa phương đối với diện tích đất do mình tự khai hoang. Trong trường hợp Nhà nước có chủ trương thu hồi đất, cần chủ động cung cấp các chứng cứ về nguồn gốc đất (như biên lai nộp thuế, xác nhận của những người sử dụng đất liền kề, các giấy tờ đo đạc cũ...) để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Trên đây là nội dung phân tích chuyên sâu về vấn đề bồi thường đất khai hoang bị nhầm lẫn thành đất công ích. Nếu quý khách cần hỗ trợ pháp lý chi tiết hơn, vui lòng liên hệ với đội ngũ luật sư của chúng tôi.