Tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự phổ biến, thường diễn ra giữa những người thân trong gia đình như cha mẹ tặng cho con cái, anh chị em tặng cho nhau. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi hoàn tất thủ tục, các bên nảy sinh mâu thuẫn dẫn đến thắc mắc: Hợp đồng tặng cho đất có hiệu lực bao lâu? Liệu người tặng có thể đòi lại mảnh đất đó hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên các quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm năm 2023.

1. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Nhiều người lầm tưởng rằng chỉ cần ký tên vào biên bản tặng cho hoặc giao sổ đỏ cho nhau là giao dịch đã hoàn tất. Thực tế, pháp luật quy định rất chặt chẽ về thời điểm phát sinh hiệu lực của loại hợp đồng này.

Hiệu lực từ thời điểm đăng ký biến động

Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký nếu luật có quy định. Cụ thể:

"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Đồng thời, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng nhấn mạnh rằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, một quy trình tặng cho đất hợp pháp phải trải qua hai giai đoạn quan trọng:

• Giai đoạn 1: Các bên lập hợp đồng và thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Theo khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có hiệu lực từ ngày công chứng viên ký và đóng dấu. Tuy nhiên, đây mới chỉ là hiệu lực về mặt hình thức giao dịch.
• Giai đoạn 2: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Chỉ khi thông tin người được tặng cho được cập nhật vào sổ địa chính thì quyền sở hữu mới chính thức được chuyển giao và hợp đồng mới có hiệu lực pháp lý cao nhất đối với bên thứ ba.

2. Hợp đồng tặng cho đất có hiệu lực trong bao lâu?

Về mặt lý thuyết, pháp luật không quy định thời hạn kết thúc hiệu lực của một hợp đồng tặng cho đã hoàn tất. Một khi quyền sử dụng đất đã được sang tên hợp pháp cho người được tặng cho, người đó trở thành chủ sở hữu vĩnh viễn (trừ trường hợp đất có thời hạn sử dụng theo quy định của Nhà nước).

Tuy nhiên, cần lưu ý về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký biến động. Theo quy định, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng tặng cho có hiệu lực (ngày công chứng), các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu quá thời hạn này mà không thực hiện, người sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định về xử phạt trong lĩnh vực đất đai.

3. Người tặng cho có được đòi lại đất đã cho hay không?

Đây là vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất trong thực tế. Về nguyên tắc, khi đã hoàn tất thủ tục sang tên, người tặng cho không có quyền đòi lại tài sản vì quyền sở hữu đã chấm dứt đối với họ. Tuy nhiên, có một trường hợp ngoại lệ quan trọng là Tặng cho tài sản có điều kiện.

Trường hợp tặng cho có điều kiện

Theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Ví dụ: Cha mẹ tặng đất cho con với điều kiện con phải phụng dưỡng cha mẹ khi già yếu.

"3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Nếu trong hợp đồng tặng cho có ghi rõ các điều kiện này và người được tặng cho vi phạm (không thực hiện nghĩa vụ), người tặng cho hoàn toàn có cơ sở pháp lý để khởi kiện yêu cầu tòa án hủy bỏ hợp đồng và đòi lại quyền sử dụng đất.

Trường hợp hợp đồng bị vô hiệu

Ngoài ra, nếu chứng minh được hợp đồng tặng cho được ký kết trong trạng thái bị lừa dối, ép buộc, hoặc người ký không đủ năng lực hành vi dân sự, hợp đồng đó có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nghĩa là đất sẽ được trả lại cho người tặng cho ban đầu.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Để tránh những rủi ro không đáng có, khi thực hiện giao dịch tặng cho đất đai, các bên cần lưu ý:

• Lập hợp đồng rõ ràng: Nếu có các điều kiện đi kèm (như nghĩa vụ nuôi dưỡng), hãy ghi chi tiết vào hợp đồng công chứng để làm căn cứ giải quyết tranh chấp sau này.
• Thực hiện đúng thời hạn: Sau khi công chứng, hãy đi đăng ký biến động ngay trong vòng 30 ngày để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh bị phạt hành chính.
• Lưu giữ hồ sơ: Giữ kỹ các bản gốc hợp đồng, biên lai thuế và các giấy tờ liên quan đến quá trình giao dịch.

Hy vọng bài viết đã giải đáp thỏa đáng thắc mắc về hiệu lực của hợp đồng tặng cho đất. Nếu bạn đang gặp phải các tranh chấp liên quan đến việc đòi lại đất đã tặng cho, hãy liên hệ với các luật sư chuyên về đất đai để được tư vấn phương án bảo vệ quyền lợi tối ưu nhất.