Hoạt động cho thuê bất động sản (bao gồm nhà ở, mặt bằng thương mại, căn hộ, văn phòng) ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, nhiều cá nhân và hộ kinh doanh vẫn gặp không ít lúng túng khi thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Việc nắm vững thời hạn nộp hồ sơ, địa điểm kê khai cũng như công thức tính thuế thu nhập cá nhân sẽ giúp người cho thuê tối ưu hóa nghĩa vụ tài chính và tránh các khoản phạt chậm nộp không đáng có.

Dưới đây là hướng dẫn toàn diện và chi tiết nhất về nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo quy định hiện hành.

1. Thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế cho thuê bất động sản

Tùy thuộc vào quy mô và thỏa thuận hợp đồng, người cho thuê hoặc bên thuê có thể linh hoạt lựa chọn kỳ kê khai và thời gian nộp hồ sơ nghĩa vụ thuế.

1.1. Lựa chọn kỳ khai thuế đối với cá nhân, hộ kinh doanh trực tiếp khai thuế

Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 8 và điểm đ khoản 3 Điều 8 thuộc Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân trực tiếp kê khai thuế đối với tài sản bất động sản cho thuê được quyền chủ động chọn 01 trong 02 phương thức khai thuế sau:

• Khai thuế 02 lần trong năm tính thuế:
  • Lần thứ nhất: Thời hạn nộp chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế.
  • Lần thứ hai: Thời hạn nộp chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.
• Khai thuế 01 lần theo năm tính thuế:
  • Thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch kế tiếp năm tính thuế.

Căn cứ vào chu kỳ thu tiền thuê tài sản cũng như dòng tiền thực tế, gia chủ có thể linh hoạt chọn phương thức phù hợp nhằm giảm thiểu áp lực quản lý tài chính.

1.2. Quy định khi doanh nghiệp, tổ chức thuê khai thay và nộp thuế thay

Trong thực tế thương mại, bên thuê (thường là các doanh nghiệp, tổ chức thuê văn phòng, mặt bằng) có thể thỏa thuận đảm nhận việc kê khai và nộp thuế thay cho chủ nhà. Theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP:

• Tổ chức thuê bất động sản sẽ trực tiếp lập hồ sơ kê khai và nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước thay cho cá nhân cho thuê.
• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế được căn cứ theo kỳ thanh toán tiền thuê đã cam kết rõ ràng trong hợp đồng cho thuê bất động sản.

Lưu ý quan trọng: Cơ chế khai thay, nộp thuế thay này chỉ áp dụng khi bên thuê là tổ chức, doanh nghiệp. Nếu giao dịch cho thuê diễn ra giữa cá nhân với cá nhân, người sở hữu bất động sản bắt buộc phải tự mình trực tiếp làm thủ tục kê khai thuế với cơ quan quản lý thuế.

2. Địa điểm nộp hồ sơ kê khai thuế

Nhằm đảm bảo công tác quản lý nguồn thu theo địa bàn, nguyên tắc nộp hồ sơ thuế bất động sản được quy định cụ thể tại điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP như sau:

• Nơi có bất động sản: Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện kê khai thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và nộp hồ sơ thuế tại cơ quan thuế quản lý nơi có bất động sản cho thuê.
• Trường hợp sở hữu nhiều bất động sản cho thuê: Nếu cá nhân sở hữu nhiều nhà đất cho thuê ở các địa bàn khác nhau (trong cùng tỉnh/thành phố hoặc khác tỉnh/thành phố), cá nhân được kê khai tổng hợp doanh thu trên 01 hồ sơ khai thuế duy nhất và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản để nộp hồ sơ. Tuy nhiên, nghĩa vụ thuế GTGT và thuế TNCN phát sinh vẫn phải phân bổ và nộp theo từng địa bàn thực tế nơi có bất động sản.

3. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê bất động sản

Căn cứ quy định tại Điều 7 thuộc Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (ngoại trừ loại hình dịch vụ kinh doanh lưu trú), nghĩa vụ thuế TNCN của cá nhân cho thuê tài sản được xác định dựa trên ngưỡng doanh thu chịu thuế như sau:

Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu cho thuê vượt 01 tỷ đồng/năm) × 5%

Quy tắc trừ ngưỡng doanh thu 01 tỷ đồng/năm:

Theo hướng dẫn tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, việc áp dụng hạn mức trừ 01 tỷ đồng khi tính thuế TNCN được thực hiện theo các nguyên tắc:

1. Trường hợp cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê bất động sản ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được quyền chủ động chọn 01 hoặc một số hợp đồng để trừ khoản doanh thu miễn thuế 01 tỷ đồng trước khi tính thuế TNCN. Tổng mức trừ trên toàn bộ các hợp đồng không vượt quá 01 tỷ đồng/năm.
2. Nếu hợp đồng cho thuê đầu tiên được lựa chọn chưa cấn trừ hết 01 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục áp dụng phần hạn mức còn lại cho các hợp đồng cho thuê bất động sản tiếp theo cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng.
3. Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận bên thuê nộp thuế thay, các bên bắt buộc phải ghi rõ trong hợp đồng về nội dung khai thay, nộp thay và số tiền được trừ cụ thể khi tính thuế TNCN. Nếu hợp đồng kê khai thay chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân sở hữu tài sản tiếp tục lựa chọn các hợp đồng khác để trừ cho đủ tổng hạn mức 01 tỷ đồng/năm.

Việc nắm vững các căn cứ pháp lý giúp cá nhân và hộ kinh doanh chủ động thực hiện đúng nghĩa vụ thuế, đảm bảo tính hợp pháp và công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.