Tính pháp lý của hợp đồng thuê đất theo quy định hiện hành

Trong các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai, việc xác lập hợp đồng là bước quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi của các bên. Tuy nhiên, một câu hỏi thường gặp là: Hợp đồng thuê đất có bắt buộc phải công chứng không?

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hình thức của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất được quy định như sau:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quy định của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

[...]

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;"

Như vậy, đối với hợp đồng thuê đất, pháp luật không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng hoàn toàn dựa trên sự tự nguyện và thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch.

Điều kiện để hợp đồng thuê đất có hiệu lực pháp luật

Mặc dù không bắt buộc công chứng, nhưng để hợp đồng thuê đất có giá trị pháp lý và được cơ quan nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp, các bên cần lưu ý đến điều kiện về đăng ký biến động.

Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Điều này có nghĩa là, dù hợp đồng của bạn có được công chứng hay không, thì việc thuê đất chỉ thực sự có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Trong thực tế, nhiều trường hợp người dân thuê đất (ví dụ thuê đất trồng cây lâu năm, cao su...) chỉ bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không đăng ký. Khi giá đất tăng cao hoặc chủ đất muốn lấy lại đất trước hạn, người thuê thường rơi vào thế yếu.

Để đảm bảo an toàn, bạn nên:

• Thực hiện công chứng hợp đồng nếu thời hạn thuê dài và giá trị giao dịch lớn.
• Bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký việc thuê đất tại cơ quan đăng ký đất đai.
• Quy định rõ mức bồi thường thiệt hại trong hợp đồng nếu một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
• Lưu ý bối cảnh pháp lý áp dụng là Luật Đất đai 2013 (tại thời điểm tháng 08/2023).

Nếu bạn đã hoàn tất thủ tục đăng ký, bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chủ đất vi phạm cam kết, đảm bảo sự ổn định trong hoạt động sản xuất và kinh doanh.