Trong tâm thức của nhiều người dân, việc mất đất đồng nghĩa với việc phải được thỏa thuận một mức giá bồi thường xứng đáng. Tuy nhiên, thực tế pháp lý theo Luật Đất đai 2024 lại phân định rất rõ ràng giữa hai khái niệm: "Nhà nước thu hồi đất" và "Chủ đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất". Việc hiểu sai bản chất này thường dẫn đến những tranh chấp kéo dài không đáng có.

Nhà nước thu hồi đất: Không có chuyện "mặc cả" giá đền bù?

Theo quy định tại Chương VI Luật Đất đai 2024, Nhà nước thực hiện thu hồi đất trong các trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi do vi phạm pháp luật hoặc do chấm dứt việc sử dụng đất.

Trong các trường hợp này, người dân không có quyền thỏa thuận về mức giá. Thay vào đó, giá đất bồi thường sẽ do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định dựa trên giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Tuy nhiên, pháp luật vẫn đảm bảo quyền dân chủ thông qua việc lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Cụ thể, tại điểm a khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024 quy định:

"Ngay sau khi hết thời hạn niêm yết công khai, tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi... tổ chức đối thoại trong trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư."

Như vậy, người dân chỉ được thỏa thuận, góp ý về phương án (như vị trí tái định cư, các khoản hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp...) chứ không phải thỏa thuận về đơn giá đất.

Khi nào người dân thực sự được làm "chủ cuộc chơi" về giá?

Quyền thỏa thuận về giá chỉ xuất hiện khi dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Lúc này, chủ đầu tư phải tự mình thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo Điều 127 Luật Đất đai 2024, cơ chế thỏa thuận được áp dụng cho các dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc diện thu hồi đất vì lợi ích quốc gia. Đây là lúc quan hệ giữa người dân và doanh nghiệp là quan hệ dân sự bình đẳng.

Bên cạnh đó, Điều 62 Nghị định 102/2024/NĐ-CP cũng nhấn mạnh chính sách khuyến khích việc thỏa thuận này. Người dân có quyền đưa ra mức giá mong muốn, nếu chủ đầu tư không đồng ý, họ có quyền từ chối giao đất mà không sợ bị cưỡng chế.

Đền bù không thỏa đáng: Có được quyền "giữ đất" đến cùng?

Đây là sai lầm phổ biến dẫn đến các vụ việc cưỡng chế đáng tiếc. Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, dù người dân cho rằng giá đền bù chưa thỏa đáng, họ vẫn có trách nhiệm bàn giao đất sau khi đã thực hiện đầy đủ quy trình vận động, thuyết phục.

Nếu quá thời hạn 10 ngày kể từ khi kết thúc vận động mà vẫn không bàn giao, Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ ban hành quyết định cưỡng chế theo quy định tại Điều 89 Luật Đất đai 2024.

Lời khuyên từ chuyên gia: Thay vì cố thủ giữ đất trái quy định, người dân nên sử dụng quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính đối với quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường nếu có căn cứ cho rằng cơ quan nhà nước thực hiện sai quy trình hoặc áp giá không đúng quy định pháp luật. Việc này giúp bảo vệ quyền lợi một cách hợp pháp và văn minh hơn.