Bảng giá đất là một trong những công cụ quản lý tài chính về đất đai quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của hàng triệu hộ gia đình, cá nhân trên cả nước. Với việc thông qua Luật Đất đai 2024, các quy định về bảng giá đất đã có những thay đổi mang tính đột phá, đặc biệt là việc bãi bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường.

1. Phân biệt rạch ròi giữa Bảng giá đất và Giá đất cụ thể

Một trong những nhầm lẫn phổ biến nhất của người dân là đánh đồng bảng giá đất với giá đất dùng để bồi thường khi thu hồi đất. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 159 và Điều 160 Luật Đất đai 2024, hai khái niệm này có sự khác biệt hoàn toàn về mục đích sử dụng và cơ quan ban hành.

Việc hiểu rõ sự khác biệt này giúp người dân chủ động hơn trong việc thực hiện các thủ tục hành chính và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong các giao dịch liên quan đến đất đai.

2. 11 trường hợp bắt buộc áp dụng Bảng giá đất

Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ cho 11 trường hợp quan trọng sau:

• Tính tiền sử dụng đất: Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
• Tính tiền thuê đất: Áp dụng khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
• Tính các loại thuế: Bao gồm thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
• Tính lệ phí: Các loại lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
• Xử phạt vi phạm: Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Bồi thường thiệt hại: Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
• Đấu giá quyền sử dụng đất: Tính giá khởi điểm để đấu giá đối với thửa đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch.

"Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn." - Trích khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024.

3. Bảng giá đất không dùng để tính tiền bồi thường thu hồi đất

Đây là điểm mấu chốt mà người dân cần lưu ý. Căn cứ điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, việc tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải dựa trên giá đất cụ thể, không phải bảng giá đất. Giá đất cụ thể sẽ được xác định sát với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, đảm bảo tính công bằng và giảm thiểu tranh chấp.

4. Lộ trình áp dụng và tính kế thừa của Bảng giá đất cũ

Để đảm bảo tính ổn định và không gây xáo trộn trong quản lý, Luật Đất đai 2024 đã đưa ra lộ trình chuyển tiếp cụ thể:

• Đến hết ngày 31/12/2025: Tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện hành do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013.
• Từ ngày 01/01/2026: Chính thức áp dụng bảng giá đất mới được xây dựng theo các nguyên tắc của luật mới.

Trình tự, thủ tục điều chỉnh bảng giá đất trong giai đoạn chuyển tiếp này được thực hiện chi tiết theo quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Các địa phương đang tích cực hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai để sẵn sàng cho việc vận hành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, giúp người dân tra cứu giá đất một cách minh bạch và chính xác nhất.

Tóm lại, những thay đổi về bảng giá đất theo quy định mới hướng tới mục tiêu đưa giá đất về gần hơn với giá trị thực tế của thị trường, đồng thời tăng cường tính công khai, minh bạch trong quản lý nhà nước về đất đai.