Vấn đề người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam luôn là chủ đề nhận được sự quan tâm lớn, đặc biệt là sau khi các đạo luật quan trọng như Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. Nhiều người vẫn băn khoăn liệu người nước ngoài có được đứng tên trên "Sổ đỏ" (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) hay không?

Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần phân tích dựa trên hai khía cạnh pháp lý tách biệt: Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở.

1. Người nước ngoài có được đứng tên quyền sử dụng đất không?

Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024, các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất) bao gồm:

• Tổ chức trong nước;
• Cá nhân trong nước;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam;
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Như vậy, cá nhân nước ngoài (không phải là người gốc Việt Nam) không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Do đó, người nước ngoài không được đứng tên trên Sổ đỏ với tư cách là người sử dụng đất.

"Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao..."

2. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Mặc dù không được đứng tên quyền sử dụng đất, nhưng pháp luật Việt Nam lại tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà ở. Theo Điều 8 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Tuy nhiên, quyền sở hữu này bị giới hạn trong các phạm vi nhất định:

• Hình thức sở hữu: Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
• Khu vực sở hữu: Không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
• Số lượng sở hữu: Không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường.

3. Điều kiện để người nước ngoài đứng tên trên Giấy chứng nhận

Để được đứng tên trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) đối với nhà ở, người nước ngoài cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP:

• Có hộ chiếu nước ngoài còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập khẩu Việt Nam.
• Không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
• Đối với tổ chức nước ngoài, phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực.

4. Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Khác với người Việt Nam được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài, thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài được quy định tại Điều 20 Luật Nhà ở 2023 là tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Người nước ngoài có thể được gia hạn thêm một lần nếu có nhu cầu, nhưng tổng thời hạn không quá 50 năm tiếp theo.

Trường hợp người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

Kết luận

Tóm lại, người nước ngoài không được đứng tên quyền sử dụng đất nhưng được phép đứng tên sở hữu nhà ở (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án) trên Sổ đỏ với thời hạn nhất định. Việc nắm rõ các quy định tại Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 sẽ giúp các nhà đầu tư và cá nhân nước ngoài thực hiện đúng thủ tục pháp lý khi giao dịch bất động sản tại Việt Nam.

Nếu bạn cần tư vấn chi tiết hơn về từng trường hợp cụ thể, hãy liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ tốt nhất.