Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2025 đang có những chuyển biến mạnh mẽ sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức đi vào cuộc sống, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn là tâm điểm chú ý của dư luận. Một trong những hiểu lầm phổ biến của người dân là cho rằng cứ bị thu hồi đất thì mặc nhiên toàn bộ nhà cửa, công trình trên đất sẽ được bồi thường thỏa đáng. Tuy nhiên, thực tế pháp lý lại khắt khe hơn nhiều.

Tài sản gắn liền với đất được hiểu như thế nào theo quy định mới?

Trước khi đi sâu vào các trường hợp không được bồi thường, chúng ta cần làm rõ khái niệm tài sản gắn liền với đất. Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tài sản gắn liền với đất được định nghĩa như sau:

“Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, kể từ ngày Luật này có hiệu lực, người dân không chỉ được bảo hộ quyền sử dụng đất mà còn được chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở và các công trình xây dựng khác nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý. Đây là cơ sở quan trọng để xác định giá trị bồi thường khi có biến động về quyền sử dụng đất.

Chi tiết 4 trường hợp thu hồi đất nhưng không được bồi thường tài sản

Căn cứ theo Điều 105 Luật Đất đai 2024, có 4 nhóm trường hợp mà chủ sở hữu tài sản sẽ không nhận được tiền bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất:

Nhóm 1: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Đây là nhóm trường hợp phổ biến nhất liên quan đến lỗi chủ quan của người sử dụng đất. Cụ thể, tài sản gắn liền với đất sẽ không được bồi thường nếu đất bị thu hồi thuộc các trường hợp quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật này, bao gồm:

• Sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt hành chính nhưng vẫn tiếp tục tái phạm.
• Người sử dụng đất có hành vi hủy hoại đất và không khắc phục sau khi bị xử phạt.
• Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
• Đất dự án không được sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ 24 tháng so với kế hoạch mà không được gia hạn hoặc đã hết thời gian gia hạn.

Nhóm 2: Tài sản tạo lập trái phép hoặc sau khi có thông báo thu hồi

Pháp luật nghiêm cấm việc trục lợi chính sách bồi thường bằng cách xây dựng đón đầu quy hoạch. Do đó, tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định (xây dựng không phép, trái phép) hoặc được tạo lập sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành thông báo thu hồi đất sẽ không được xem xét bồi thường.

Nhóm 3: Công trình xây dựng theo giấy phép có thời hạn đã hết hạn

Đối với các công trình được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu tại thời điểm thu hồi đất mà giấy phép đó đã hết thời hạn thì chủ sở hữu sẽ không được bồi thường về giá trị công trình. Tuy nhiên, Nhà nước có thể xem xét hỗ trợ chi phí tháo dỡ, di dời để giảm bớt khó khăn cho người dân.

Nhóm 4: Công trình không còn nhu cầu sử dụng

Các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoặc các công trình xây dựng khác mà chính chủ sở hữu đã xác định không còn nhu cầu sử dụng trước khi có quyết định thu hồi đất cũng nằm trong danh sách không được bồi thường.

Lời khuyên pháp lý để bảo vệ quyền lợi

Để tránh rơi vào tình cảnh "mất trắng" tài sản khi bị thu hồi đất, người dân và doanh nghiệp cần lưu ý:

1. Luôn sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về xây dựng.
2. Thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận ngay khi hoàn thành công trình.
3. Theo dõi sát sao các thông báo về quy hoạch và thu hồi đất tại địa phương để có kế hoạch sử dụng đất hợp lý.

Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 không chỉ giúp chúng ta tuân thủ pháp luật mà còn là tấm lá chắn hữu hiệu bảo vệ tài sản của chính mình trong năm 2025 và những năm tiếp theo.