Trong thực tế giao dịch dân sự, không ít trường hợp người dân gặp khó khăn khi thực hiện các thủ tục vay vốn thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Một tình huống phổ biến là dù mảnh đất đó là tài sản được thừa kế riêng, nhưng phía ngân hàng vẫn kiên quyết yêu cầu phải có chữ ký đồng thuận của cả vợ và chồng. Vậy dưới góc độ pháp lý, yêu cầu này của ngân hàng có căn cứ hay không? Làm thế nào để chứng minh tài sản riêng một cách thuyết phục nhất?

Quy định về tài sản riêng của vợ chồng theo Luật Hôn nhân và Gia đình 2014

Để xác định một tài sản có cần chữ ký của cả hai người hay không, trước hết phải làm rõ tài sản đó là chung hay riêng. Theo quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản riêng của vợ, chồng được xác lập dựa trên các căn cứ sau:

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Như vậy, nếu bạn được thừa kế đất từ di chúc của ông nội (thừa kế riêng) hoặc tài sản đó được hình thành trước khi kết hôn, thì về mặt nguyên tắc, đó là tài sản riêng của bạn. Bạn có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản này theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 mà không nhất thiết phải có sự đồng ý của người còn lại.

Tại sao ngân hàng vẫn yêu cầu chữ ký của vợ/chồng?

Dù luật quy định rõ ràng về tài sản riêng, nhưng các tổ chức tín dụng thường áp dụng quy trình kiểm soát rủi ro rất nghiêm ngặt. Lý do chính nằm ở "nguyên tắc suy đoán tài sản chung" được quy định tại khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014:

Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Ngân hàng lo ngại rằng nếu sau này phát sinh tranh chấp hoặc việc chứng minh tài sản riêng không đủ chặt chẽ, hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu. Do đó, họ thường chọn giải pháp an toàn nhất là yêu cầu cả hai vợ chồng cùng ký tên vào hợp đồng thế chấp hoặc yêu cầu người vợ/chồng ký văn bản cam kết đó là tài sản riêng của đối phương.

Cách chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản riêng để thực hiện thế chấp

Để bảo vệ quyền tự chủ đối với tài sản riêng của mình và thuyết phục ngân hàng, bạn cần cung cấp đầy đủ các chứng cứ chứng minh nguồn gốc tài sản. Cụ thể trong trường hợp thừa kế:

• Di chúc hợp pháp: Bản sao có chứng thực di chúc của người để lại tài sản, trong đó ghi rõ tên bạn là người duy nhất được hưởng quyền sử dụng đất.
• Văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế: Đây là giấy tờ pháp lý quan trọng xác lập quyền sở hữu riêng của bạn sau khi người để lại di sản qua đời.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ): Nếu trên Sổ đỏ ghi rõ nguồn gốc là "Nhận thừa kế" và thời điểm cấp sổ hoặc thời điểm nhận thừa kế là trước khi kết hôn, thì đây là bằng chứng thép.
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân: Chứng minh tại thời điểm tạo lập tài sản, bạn chưa kết hôn.

Nếu bạn cung cấp đủ các giấy tờ nêu trên mà ngân hàng vẫn gây khó dễ, bạn có thể yêu cầu họ trả lời bằng văn bản về lý do từ chối hoặc tìm đến các tổ chức hành nghề công chứng để được tư vấn về việc lập văn bản cam kết tài sản riêng giữa hai vợ chồng nhằm hoàn thiện hồ sơ vay vốn.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc xác định tài sản chung - riêng luôn là vấn đề phức tạp và dễ dẫn đến tranh chấp kéo dài. Để tránh những rắc rối không đáng có khi thực hiện các giao dịch lớn như thế chấp ngân hàng, người dân nên chủ động thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai ngay khi nhận thừa kế hoặc tặng cho. Việc ghi chú rõ ràng nguồn gốc tài sản trên Giấy chứng nhận sẽ giúp các giao dịch sau này trở nên minh bạch và thuận lợi hơn rất nhiều.

Hy vọng những phân tích dựa trên Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và Luật Đất đai 2013 trên đây đã giúp bạn giải tỏa được thắc mắc của mình!