Trong bối cảnh hội nhập quốc tế, việc công dân Việt Nam kết hôn với người nước ngoài đã trở nên phổ biến. Tuy nhiên, khi phát sinh các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, nhiều người vẫn lúng túng trước câu hỏi: Liệu có được tự ý bán nhà đất khi vợ hoặc chồng là người nước ngoài? Câu trả lời phụ thuộc rất lớn vào việc tài sản đó được xác định là tài sản chung hay riêng, cũng như nơi đăng ký kết hôn của hai vợ chồng.

Trường hợp kết hôn tại Việt Nam: Chế độ tài sản theo luật định

Theo quy định hiện hành, nếu hai bạn đăng ký kết hôn tại Việt Nam, chế độ tài sản sẽ được điều chỉnh bởi Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Tùy thuộc vào nguồn gốc tài sản mà quyền tự quyết của bạn sẽ khác nhau.

1. Khi nhà đất là tài sản riêng

Nếu bạn chứng minh được nhà, đất là tài sản riêng (được tặng cho riêng, thừa kế riêng hoặc có trước thời kỳ hôn nhân), bạn hoàn toàn có quyền tự mình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng. Trong trường hợp này, người vợ hoặc chồng là người nước ngoài không có quyền ngăn cản hay phản đối quyết định của bạn.

2. Khi nhà đất là tài sản chung

Căn cứ Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và các quy định tại Điều 9, Điều 10 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, tài sản chung bao gồm nhà đất có được trong thời kỳ hôn nhân, được thừa kế/tặng cho chung hoặc tài sản riêng nhưng đã thỏa thuận là tài sản chung.

Đối với tài sản chung, pháp luật yêu cầu sự đồng thuận tuyệt đối từ cả hai phía. khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 nêu rõ:

“2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: a) Bất động sản; b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”

Như vậy, bạn không được tự ý bán nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của người bạn đời nước ngoài.

Trường hợp kết hôn tại nước ngoài: Rắc rối từ khâu ghi chú kết hôn

Đây là trường hợp thường xuyên xảy ra tranh chấp do sự khác biệt về quy định công nhận hộ tịch. Quyền tự ý bán nhà đất lúc này phụ thuộc vào việc bạn đã làm thủ tục "ghi chú kết hôn" tại Việt Nam hay chưa.

Đã thực hiện ghi chú kết hôn

Khi việc kết hôn tại nước ngoài đã được ghi vào sổ hộ tịch tại Việt Nam, quan hệ hôn nhân của bạn chính thức được pháp luật Việt Nam thừa nhận. Lúc này, mọi quy tắc về tài sản chung và riêng sẽ áp dụng tương tự như trường hợp kết hôn tại Việt Nam đã nêu ở trên.

Chưa thực hiện ghi chú kết hôn

Nếu chưa ghi chú kết hôn, về mặt pháp lý tại Việt Nam, hai bạn chưa được coi là vợ chồng. Do đó, nhà đất dù mua trong thời gian chung sống vẫn không được mặc định là tài sản chung của vợ chồng theo Luật Hôn nhân và gia đình.

Thay vào đó, tài sản này sẽ được xem xét dưới góc độ sở hữu chung của "hai cá nhân" theo quy định tại Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu chỉ có mình bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có quyền tự quyết định việc chuyển nhượng mà không cần sự đồng ý của người kia, vì cơ quan công chứng không có căn cứ để xác định đây là tài sản chung vợ chồng.

Lời khuyên pháp lý

Để tránh những rắc rối và tranh chấp không đáng có, các cặp đôi đa quốc gia nên thực hiện đầy đủ các thủ tục ghi chú kết hôn và minh bạch hóa nguồn gốc tài sản ngay từ đầu. Việc lập văn bản thỏa thuận về tài sản riêng hoặc tài sản chung là giải pháp tối ưu để bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên trong các giao dịch bất động sản tại Việt Nam.