Thực trạng thu hồi đất chưa có Sổ đỏ và nỗi lo bị "cắt xén" tiền bồi thường

Trong bối cảnh đẩy mạnh phát triển hạ tầng và đô thị hóa tại Việt Nam hiện nay (tháng 09/2023), việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án công cộng là điều không tránh khỏi. Một trong những vấn đề gây tranh cãi và lo lắng nhất cho người dân chính là quyền lợi bồi thường đối với những thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ). Đặc biệt, nhiều trường hợp người dân phản ánh về việc cơ quan chức năng dự kiến đối trừ một khoản tiền lớn vào giá trị bồi thường với lý do "chi phí làm thủ tục cấp Sổ đỏ".

Việc hiểu đúng các quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành là chìa khóa để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, tránh tình trạng bị đối trừ tiền bồi thường không đúng quy định pháp luật.

Căn cứ pháp lý về việc đối trừ nghĩa vụ tài chính khi bồi thường đất

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước cho phép đối trừ các khoản nghĩa vụ tài chính còn nợ vào số tiền bồi thường. Tuy nhiên, việc đối trừ này phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện và danh mục khoản thu được phép. Cụ thể, khoản 4 Điều 93 Luật đất đai 2013 quy định rõ:

"4. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước."

Như vậy, nguyên tắc cốt lõi là chỉ những khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai mà người dân chưa thực hiện mới bị đối trừ. Pháp luật không quy định việc đối trừ "chi phí làm thủ tục" mang tính chất dịch vụ hành chính nếu khoản đó không phải là nghĩa vụ tài chính nợ ngân sách.

Những khoản tiền nào được phép đối trừ vào giá trị bồi thường?

Để làm rõ khái niệm "nghĩa vụ tài chính về đất đai", Nghị định 47/2014/NĐ-CP đã có hướng dẫn chi tiết. Tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định:

"1. Việc trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vào số tiền được bồi thường quy định tại Khoản 4 Điều 93 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa nộp;

b) Số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính quy định tại Điểm a Khoản này được xác định theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước."

Dựa trên quy định này, các khoản bị đối trừ chỉ bao gồm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà người dân đáng lẽ phải nộp trong quá trình sử dụng đất nhưng vẫn còn nợ tính đến thời điểm có quyết định thu hồi. Các loại phí, lệ phí khác phát sinh khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ (như lệ phí trước bạ, phí đo đạc...) nếu chưa phát sinh nghĩa vụ nộp thì không có căn cứ để đối trừ vào tiền bồi thường đất.

Phân tích tình huống thực tế: UBND xã đối trừ chi phí làm Sổ đỏ có đúng luật?

Xét trường hợp thực tế khi một hộ gia đình được bồi thường 1 tỷ 500 triệu đồng nhưng UBND xã thông báo chỉ nhận được 1 tỷ 300 triệu đồng do đối trừ 200 triệu đồng "chi phí làm Sổ đỏ". Đây là một tình huống pháp lý cần được xem xét kỹ lưỡng ở hai khía cạnh:

• Thứ nhất: Khoản 200 triệu đồng đó có thực sự là tiền sử dụng đất còn thiếu hay không? Nếu gia đình sử dụng đất có nguồn gốc cần phải nộp tiền sử dụng đất (ví dụ đất giao không đúng thẩm quyền hoặc đất lấn chiếm đã phù hợp quy hoạch) mà chưa nộp, thì việc đối trừ là có căn cứ.
• Thứ hai: Nếu khoản 200 triệu đồng là các chi phí dịch vụ, phí bôi trơn hoặc các khoản thu không nằm trong danh mục nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định tại Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, thì việc UBND xã tự ý đối trừ là trái pháp luật.

Người dân cần yêu cầu cơ quan chi trả bồi thường cung cấp bảng kê chi tiết các khoản đối trừ, nêu rõ căn cứ pháp lý và số liệu tính toán dựa trên bảng giá đất và các quy định về thu tiền sử dụng đất tại địa phương.

Người dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Khi gặp phải tình trạng bị đối trừ tiền bồi thường không rõ ràng, người sử dụng đất nên thực hiện các bước sau:

1. Kiểm tra hồ sơ địa chính: Xác định rõ nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất và các biên lai nộp thuế đất hàng năm để chứng minh việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.
2. Yêu cầu giải trình bằng văn bản: Đề nghị UBND cấp xã hoặc Ban bồi thường giải phóng mặt bằng trả lời bằng văn bản về lý do và căn cứ pháp lý của khoản đối trừ.
3. Kiến nghị và Khiếu nại: Nếu nhận thấy việc đối trừ không đúng quy định, người dân có quyền làm đơn kiến nghị lên UBND cấp huyện hoặc thực hiện khiếu nại hành chính, khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu hủy bỏ quyết định đối trừ sai quy định.

Việc bảo vệ quyền lợi về đất đai đòi hỏi sự am hiểu nhất định về pháp luật hoặc sự hỗ trợ từ các chuyên gia pháp lý. Người dân không nên vội vàng ký vào biên bản nhận tiền nếu chưa rõ ràng về các khoản bị khấu trừ, nhằm tránh những thiệt thòi về tài sản sau này.