Tình trạng căn hộ chung cư bị thấm dột, trần nhà "đổ lệ" mỗi khi trời mưa hay do sự cố từ nhà hàng xóm không chỉ gây phiền toái trong sinh hoạt mà còn là nguồn cơn của những tranh chấp pháp lý căng thẳng. Trong bối cảnh Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, việc phân định trách nhiệm sửa chữa và bồi thường đã có những quy định cụ thể và chặt chẽ hơn.

Thời hạn bảo hành 60 tháng: Khi nào chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm?

Một trong những điểm tựa pháp lý quan trọng nhất cho cư dân khi gặp sự cố thấm dột là quy định về bảo hành công trình. Theo quy định tại khoản 1 Điều 129 Luật Nhà ở 2023, tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đáng chú ý, thời hạn bảo hành đối với nhà chung cư được quy định tối thiểu là 60 tháng kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nội dung bảo hành bao gồm việc sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính của nhà ở như dầm, cột, sàn, trần, mái, tường, hệ thống kỹ thuật âm tường... và đặc biệt là tình trạng thấm, dột.

Trích dẫn Điều 129 Luật Nhà ở 2023:
1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng...
2. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:
a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng...

Như vậy, nếu căn hộ của bạn bị thấm dột do lỗi kỹ thuật, chất lượng thi công và vẫn còn trong thời hạn 5 năm bảo hành, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải thực hiện sửa chữa mà không được thu bất kỳ khoản phí nào từ cư dân.

Hết hạn bảo hành: Phân định rạch ròi giữa sở hữu chung và riêng

Khi công trình đã hết thời hạn bảo hành, việc xác định ai phải trả tiền sửa chữa phụ thuộc vào vị trí xảy ra thấm dột thuộc phần sở hữu nào. Căn cứ vào Thông tư 05/2024/TT-BXD, trách nhiệm được phân chia như sau:

• Trường hợp thấm dột từ phần sở hữu chung: Nếu nguyên nhân do hệ thống thoát nước chung, hộp kỹ thuật hoặc tường bao quanh tòa nhà bị nứt, kinh phí sửa chữa sẽ được trích từ quỹ bảo trì 2% của tòa nhà. Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm thuê đơn vị sửa chữa.
• Trường hợp thấm dột từ phần sở hữu riêng: Nếu sự cố phát sinh từ thiết bị vệ sinh, đường ống nước riêng trong căn hộ hoặc do chủ nhà tự ý sửa chữa làm thay đổi kết cấu thấm, thì chủ sở hữu căn hộ đó phải tự bỏ chi phí khắc phục.

'Lỗi tại hàng xóm': Quy trình đòi bồi thường và mức phạt hành chính

Thực tế cho thấy, phần lớn các vụ thấm dột chung cư xuất phát từ việc căn hộ tầng trên bị rò rỉ nước xuống tầng dưới. Trong trường hợp này, Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định rất rõ về trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

Theo Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa đó gây ra cho người khác. Nếu việc thấm dột do lỗi của chủ căn hộ tầng trên (ví dụ: quên tắt vòi nước, hỏng bồn cầu, sửa nhà gây nứt sàn), họ phải có trách nhiệm sửa chữa và bồi thường các hư hỏng về nội thất, sơn tường cho căn hộ tầng dưới.

Bên cạnh trách nhiệm dân sự, hành vi gây thấm dột còn có thể bị xử phạt hành chính. Cụ thể, tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi gây thấm, dột căn hộ chung cư không thuộc sở hữu riêng của mình.

Lời khuyên pháp lý để bảo vệ quyền lợi cư dân

Để giải quyết dứt điểm tình trạng thấm dột mà không làm sứt mẻ tình làng nghĩa xóm, cư dân nên thực hiện các bước sau:

1. Ghi nhận hiện trường: Chụp ảnh, quay phim vị trí thấm dột ngay khi phát hiện.
2. Báo cáo Ban quản lý: Yêu cầu kỹ thuật tòa nhà đến kiểm tra, lập biên bản xác định nguyên nhân khách quan hay chủ quan.
3. Thỏa thuận bồi thường: Dựa trên biên bản kỹ thuật để làm việc với chủ đầu tư hoặc hàng xóm. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường theo Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015.
4. Can thiệp pháp lý: Nếu không thể thỏa thuận, cư dân có quyền gửi đơn kiến nghị lên UBND cấp xã hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Việc nắm vững các quy định của Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn sẽ giúp cư dân chủ động hơn trong việc bảo vệ không gian sống của mình, tránh những tranh chấp không đáng có.