Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức được ban hành, tâm lý "chuộng đất vĩnh viễn" vẫn còn in sâu trong tâm trí nhiều người dân. Tuy nhiên, những nhà đầu tư nhạy bén lại đang âm thầm săn tìm các quỹ đất có thời hạn sử dụng. Tại sao lại có sự ngược dòng này? Liệu đất có thời hạn có thực sự rủi ro như lời đồn?

Nhận diện các loại đất có thời hạn sử dụng theo Luật Đất đai 2024

Trước khi đi sâu vào lý do đầu tư, chúng ta cần phân loại rõ ràng các nhóm đất này theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024.

1. Nhóm đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân (Thời hạn 50 năm)

Theo khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024, Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp với thời hạn là 50 năm đối với các loại đất sau:

• Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
• Đất trồng cây lâu năm.
• Đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024.

2. Nhóm đất thuê hoặc đất dự án (Thời hạn không quá 50 năm hoặc 70 năm)

Đối với các dự án đầu tư hoặc đất thuê, thời hạn được quy định linh hoạt hơn:

• Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp: Thời hạn không quá 50 năm.
• Dự án đầu tư: Thường không quá 50 năm. Tuy nhiên, với các dự án lớn, vùng sâu vùng xa hoặc có thời hạn hoạt động dài hơn theo Luật Đầu tư, thời hạn giao đất có thể lên đến 70 năm.

3 lý do then chốt khiến đất có thời hạn vẫn là lựa chọn ưu việt

Lý do 1: Cơ chế gia hạn tự động và quyền tiếp tục sử dụng

Đây là "tấm bùa hộ mệnh" quan trọng nhất. Đối với nhóm đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân (nhóm 1 nêu trên), khi hết thời hạn 50 năm, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn 50 năm mà không cần làm thủ tục gia hạn phức tạp. Điều này đảm bảo tính liên tục và ổn định cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Đối với đất dự án, Nhà nước cũng có cơ chế xem xét gia hạn nếu người sử dụng đất chấp hành tốt pháp luật và có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án. Điều này xóa tan nỗi lo "mất trắng" khi hết hạn.

Lý do 2: Đảm bảo đầy đủ các quyền tài sản

Nhiều người lầm tưởng đất có thời hạn thì quyền lợi bị hạn chế. Thực tế, Điều 45 Luật Đất đai 2024 khẳng định người sử dụng đất vẫn có đầy đủ các quyền:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện...

Chỉ cần đất còn trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp và có giấy chứng nhận hợp lệ, bạn hoàn toàn có thể mang đi thế chấp ngân hàng để vay vốn hoặc chuyển nhượng kiếm lời như đất ở thông thường.

Lý do 3: Giá thành hợp lý và biên độ lợi nhuận cao

So với đất ở (đất sử dụng ổn định lâu dài), đất có thời hạn thường có giá rẻ hơn đáng kể. Với cùng một số vốn, nhà đầu tư có thể sở hữu diện tích lớn hơn nhiều lần. Khi quy hoạch thay đổi hoặc hạ tầng xung quanh phát triển, giá trị của loại đất này tăng vọt, mang lại tỷ suất sinh lời (ROI) cực kỳ ấn tượng cho những người có tầm nhìn dài hạn.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Dù có nhiều ưu điểm, nhưng khi giao dịch đất có thời hạn, quý khách cần lưu ý kiểm tra kỹ thời hạn còn lại trên sổ đỏ. Theo điểm d khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi đất còn thời hạn sử dụng. Do đó, nếu đất đã hết hạn, cần thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng hoặc gia hạn trước khi ký hợp đồng công chứng.

Việc hiểu rõ luật không chỉ giúp bạn bảo vệ tài sản mà còn mở ra những cơ hội đầu tư đột phá trong kỷ nguyên mới của Luật Đất đai 2024.