Vướng mắc về giá đất bồi thường trong giai đoạn chuyển tiếp pháp luật

Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, không ít trường hợp người dân đã nhận được quyết định thu hồi đất từ lâu nhưng vì nhiều lý do khách quan, phương án bồi thường vẫn chưa được phê duyệt. Bước sang năm 2026, với sự vận hành đồng bộ của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn mới nhất, câu hỏi lớn nhất của người dân là: Đất đã bị thu hồi nhưng chưa bồi thường thì được chọn giá nào để bồi thường?

Quy định nền tảng tại Luật Đất đai 2024

Theo quy định tại khoản 1 Điều 254 Luật Đất đai 2024, Nhà nước đã đưa ra nguyên tắc xử lý chuyển tiếp rất rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi:

Điều 254. Quy định chuyển tiếp về thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất khi Luật này có hiệu lực thi hành

1. Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tiếp tục thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật này.

Như vậy, về nguyên tắc chung, nếu phương án bồi thường chưa được phê duyệt trước ngày 01/8/2024, việc bồi thường sẽ được thực hiện theo các quy định mới của Luật Đất đai 2024, vốn có nhiều điểm ưu việt hơn về giá đất sát với thị trường.

Cơ chế linh hoạt theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP

Để tháo gỡ triệt để các vướng mắc thực tế phát sinh trong năm 2025 và đầu năm 2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về các phương án lựa chọn áp dụng pháp luật như sau:

Điều 19. Quy định chuyển tiếp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

[...] 2. Trường hợp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định này.

Đối với dự án còn một phần diện tích đất chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định lựa chọn áp dụng một trong các quy định của pháp luật sau đây để phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

a) Quy định của pháp luật tại thời điểm đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

b) Quy định của pháp luật tại thời điểm Luật Đất đai có hiệu lực thi hành;

c) Quy định của pháp luật có hiệu lực từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

Người dân cần lưu ý điều gì?

Việc lựa chọn phương án nào trong 3 phương án trên phụ thuộc vào quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dựa trên tình hình thực tế của dự án và địa phương. Mục tiêu của quy định này là đảm bảo tính công bằng giữa những người có đất bị thu hồi trong cùng một dự án nhưng ở các thời điểm phê duyệt khác nhau.

Lời khuyên pháp lý:

• Chủ động cập nhật thông tin: Người dân nên liên hệ với Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận/huyện hoặc UBND xã/phường nơi có đất để nắm bắt quyết định của tỉnh về việc áp dụng phương án bồi thường cho dự án cụ thể của mình.
• Kiểm tra bảng giá đất: Với bối cảnh năm 2026, bảng giá đất mới thường có xu hướng tiệm cận giá thị trường hơn, do đó việc áp dụng pháp luật tại thời điểm hiện tại (phương án c) thường mang lại giá trị bồi thường cao hơn cho người dân.
• Thực hiện quyền khiếu nại: Nếu nhận thấy phương án bồi thường được phê duyệt không đúng quy định chuyển tiếp hoặc gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp, người dân có quyền thực hiện khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính theo quy định.

Tóm lại, pháp luật năm 2026 đã mở ra cơ chế linh hoạt để giải quyết các tồn đọng trong bồi thường đất đai. Việc hiểu rõ mình thuộc trường hợp nào và phương án nào đang được địa phương áp dụng là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi tối ưu khi Nhà nước thu hồi đất.