Trong quá trình quản lý đất đai tại các đô thị và khu dân cư nông thôn, không hiếm gặp những thửa đất có diện tích siêu nhỏ, hình dạng méo mó, thường được gọi là đất "xen kẹt". Những thửa đất này do Nhà nước quản lý nhưng thường khó sử dụng độc lập. Để giải quyết dứt điểm tình trạng này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 08/02/2021), bổ sung quy định chi tiết về việc giao và cho thuê các thửa đất này.

Tiêu chí xác định thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý

Không phải mọi mảnh đất nhỏ đều được áp dụng quy định này. Theo khoản 11 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP (bổ sung Điều 14a vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP), thửa đất phải đáp ứng đồng thời các tiêu chí sau:

• Nguồn gốc: Thuộc quỹ đất đã thu hồi, đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định của Luật Đất đai 2013.
• Kích thước: Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.
• Quy hoạch: Phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
• Tình trạng pháp lý: Không thuộc khu vực thực hiện dự án đã công bố công khai; không có tranh chấp, khiếu nại hoặc vi phạm pháp luật đất đai.

Nguyên tắc vàng: Ưu tiên mục đích công cộng

Một trong những điểm nhấn quan trọng nhất của quy định mới là tính cộng đồng. Pháp luật xác định rõ thứ tự ưu tiên khi xử lý các thửa đất này:

Thứ nhất: Ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng (như làm vườn hoa, sân chơi, điểm sinh hoạt cộng đồng...).

Thứ hai: Nếu không thể sử dụng vào mục đích công cộng, Nhà nước mới thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.

Quy trình giao đất: Công khai, minh bạch và dân chủ

Để tránh tình trạng trục lợi hoặc thiếu công bằng, việc giao đất cho hộ liền kề phải tuân thủ quy trình nghiêm ngặt:

1. Rà soát và công bố: UBND các cấp tổ chức rà soát, lập danh mục và công bố công khai các thửa đất nhỏ hẹp.
2. Lấy ý kiến dân cư: Phải tổ chức lấy ý kiến của người dân nơi có đất về phương án sử dụng.
3. Hình thức giao đất:
   • Nếu chỉ có 01 người liền kề có nhu cầu: Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá.
   • Nếu có từ 02 người liền kề trở lên cùng có nhu cầu: Bắt buộc phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
4. Hợp thửa: Sau khi được giao, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định để quản lý thống nhất.

Trích dẫn Điều 14a Nghị định 43/2014/NĐ-CP (bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP):
"2. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất: a) Ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề..."

Thời hạn sử dụng và giá đất được tính thế nào?

Về thời hạn, thửa đất nhỏ hẹp sau khi giao sẽ có thời hạn sử dụng thống nhất với thời hạn của thửa đất chính mà người đó đang sử dụng. Điều này giúp đơn giản hóa việc quản lý và thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Về nghĩa vụ tài chính, giá đất để tính tiền sử dụng đất hoặc giá khởi điểm đấu giá là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, đảm bảo sát với giá thị trường tại thời điểm giao đất.

Quy định mới này không chỉ giúp làm đẹp cảnh quan đô thị, loại bỏ những mảnh đất hoang hóa, mà còn tạo điều kiện cho người dân mở rộng không gian sống một cách hợp pháp, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ những tài nguyên vốn bị bỏ quên.