Kể từ ngày 15/08/2011, thị trường bất động sản và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai sẽ chính thức áp dụng những quy định mới về thu tiền sử dụng đất. Đây là nội dung trọng tâm tại Thông tư 93/2011/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 29/06/2011.

Người dân thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai tại cơ quan thuế (ảnh minh họa)

Xác định giá đất sát giá thị trường: Điểm mấu chốt của Thông tư 93

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là việc điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá. Theo quy định tại Thông tư 93/2011/TT-BTC, giá đất tính thu tiền sử dụng đất phải là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định giao đất.

Đặc biệt, trong trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào giá thị trường để quyết định giá đất cụ thể. Điều này nhằm đảm bảo tính công bằng và tránh thất thoát ngân sách Nhà nước, đồng thời phản ánh đúng giá trị thực của quyền sử dụng đất tại thời điểm giao dịch.

"Trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế."

Cơ chế phân bổ tiền sử dụng đất cho nhà chung cư và cao tầng

Đối với các dự án nhà cao tầng, nhà chung cư hoặc nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp, việc xác định nghĩa vụ tài chính cho từng đối tượng sử dụng đất thường gặp nhiều khó khăn. Thông tư 93/2011/TT-BTC đã đưa ra công thức phân bổ cụ thể dựa trên hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng đối tượng.

Các dự án nhà cao tầng và chung cư sẽ áp dụng hệ số phân bổ tiền sử dụng đất mới (ảnh minh họa)

Hệ số này được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng. Đáng chú ý, nếu công trình có tầng hầm, 50% diện tích tầng hầm sẽ được cộng vào tổng diện tích nhà để tính toán hệ số phân bổ, giúp minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư và người mua nhà.

Quy định mới về ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất

Nhằm hỗ trợ người dân trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn, pháp luật vẫn duy trì cơ chế ghi nợ tiền sử dụng đất nhưng có những điều chỉnh về cách thức thanh toán. Người sử dụng đất cần lưu ý mốc thời gian 05 năm. Nếu sau 05 năm mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 05 năm mà chưa trả hết, số tiền nợ sẽ được quy đổi ra tỷ lệ phần trăm chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhân với giá đất tại thời điểm trả nợ thực tế.

Quy định này tại Thông tư 93/2011/TT-BTC khuyến khích người dân sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính để tránh rủi ro khi giá đất thị trường biến động tăng cao trong tương lai.

Bảo toàn quyền lợi khi chuyển từ thuê đất sang giao đất

Một điểm sáng khác của Thông tư là nguyên tắc bảo toàn số tiền đã nộp đối với trường hợp người sử dụng đất chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nếu trước đó người sử dụng đất đã nộp trước tiền thuê đất cho nhiều năm, số tiền này sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp cho thời gian còn lại. Cách tính toán dựa trên việc quy đổi ra tỷ lệ phần trăm hoàn thành nghĩa vụ, đảm bảo tối đa quyền lợi kinh tế cho doanh nghiệp và cá nhân.

Việc ban hành Thông tư 93/2011/TT-BTC nhằm cụ thể hóa các quy định tại Nghị định 120/2010/NĐ-CP và Nghị định 198/2004/NĐ-CP. Người dân và các tổ chức kinh tế cần nắm vững các mốc thời gian và phương pháp tính mới này để chủ động trong kế hoạch tài chính và thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình đối với đất đai.