Tầm nhìn quy hoạch đô thị hiện đại và bền vững tại Việt Nam trong giai đoạn mới (ảnh minh họa)

Bước sang năm 2026, diện mạo đô thị Việt Nam đang đứng trước những vận hội mới nhờ sự thay đổi căn bản trong tư duy quản lý và lập quy hoạch. Kể từ ngày 22/01/2026, khi Nghị định 34/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, các rào cản về tiêu chí kỹ thuật vốn được coi là "nút thắt" bấy lâu nay đã được tháo gỡ, mở ra lộ trình rõ ràng hơn cho các địa phương trong việc nâng cấp hạ tầng và xác lập vị thế đô thị.

Bước ngoặt pháp lý từ Nghị định 34/2026/NĐ-CP

Sự ra đời của Nghị định 34/2026/NĐ-CP không chỉ đơn thuần là một văn bản sửa đổi, mà là sự cụ thể hóa các mục tiêu chiến lược của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024. Cụ thể, tại Điều 4 Nghị định 34/2026/NĐ-CP đã thực hiện sửa đổi, bổ sung quy định tại Điều 7 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, tập trung vào việc tối ưu hóa phạm vi lập quy hoạch chung đô thị.

Theo các chuyên gia pháp lý, việc điều chỉnh này nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch "treo" hoặc quy hoạch không sát thực tế do các tiêu chí quá khắt khe về mật độ dân cư tại các khu vực đang trong quá trình chuyển đổi từ nông thôn sang đô thị.

Các chuyên gia và kiến trúc sư đang thảo luận về mô hình quy hoạch đô thị mới theo quy định năm 2026 (ảnh minh họa)

Chi tiết 5 nhóm đối tượng lập quy hoạch chung đô thị

Quy định mới phân định rõ ràng 5 trường hợp bắt buộc hoặc khuyến khích lập quy hoạch chung, tạo sự chủ động cho chính quyền địa phương:

• Thành phố và tỉnh định hướng lên thành phố: Đây là nhóm ưu tiên hàng đầu, bao gồm các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh và các tỉnh đã được xác định trong quy hoạch vùng là sẽ trở thành thành phố trực thuộc trung ương trong tương lai gần.
• Đặc khu kinh tế và đô thị trọng điểm: Các khu vực có tính chất đặc thù, đóng vai trò động lực phát triển kinh tế vùng sẽ được lập quy hoạch chung để đảm bảo tính kết nối hạ tầng đồng bộ.
• Khu vực nội thị (Phường): Quy định mới cho phép lập quy hoạch chung cho một phường hoặc nhóm phường liền kề, giúp quản lý không gian kiến trúc cảnh quan chi tiết hơn ở cấp cơ sở.
• Đô thị mở rộng - Điểm nhấn về mật độ dân số: Đây là thay đổi được quan tâm nhất. Đối với khu vực gồm nhiều phường và xã liền kề dự kiến phát triển thành đô thị, tiêu chí mật độ dân số tối thiểu đã được hạ xuống mức 300 người/km2 (thay vì 500 người/km2 như trước). Điều này giúp các xã vùng ven có quỹ đất lớn nhưng dân số chưa đông vẫn có thể sớm được đưa vào quy hoạch đô thị.
• Đô thị mới: Phạm vi quy hoạch được linh hoạt hóa theo địa giới hành chính cấp xã, không còn bị bó hẹp bởi con số diện tích tối thiểu 30 km2, tạo điều kiện cho các đô thị vệ tinh quy mô nhỏ phát triển bài bản.

Tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản và đời sống dân cư

Việc nới lỏng các tiêu chí kỹ thuật không đồng nghĩa với việc hạ thấp chất lượng đô thị. Ngược lại, nó cho phép các nhà quản lý tiếp cận quy hoạch theo hướng bền vững hơn. Thay vì chờ đợi dân số tự phát tăng lên để đủ tiêu chuẩn, địa phương có thể lập quy hoạch trước để định hướng hạ tầng, từ đó thu hút dân cư một cách có kiểm soát.

Trích dẫn nguyên văn quy định quan trọng tại Điều 4 Nghị định 34/2026/NĐ-CP:

"Phạm vi quy hoạch trong nội dung của quy hoạch chung đô thị được phê duyệt là căn cứ, cơ sở quản lý phát triển đô thị; lập quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chi tiết đô thị và lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khung trong đô thị."

Đối với người dân, việc khu vực mình sinh sống nằm trong quy hoạch chung đô thị đồng nghĩa với việc giá trị quyền sử dụng đất sẽ được nâng cao, hạ tầng giao thông, điện, nước và các tiện ích công cộng sẽ được đầu tư mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, doanh nghiệp và nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo rà soát kỹ các bản đồ quy hoạch mới để tránh đầu tư vào các khu vực được định hướng là không gian xanh hoặc hạ tầng công cộng.

Với những thay đổi này, năm 2026 hứa hẹn sẽ là năm bùng nổ của các dự án quy hoạch đô thị mới, góp phần hiện thực hóa mục tiêu đô thị hóa bền vững mà Chính phủ đã đề ra trong Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024.