Thời điểm ngày 01/08/2024 đánh dấu một bước ngoặt lớn trong thị trường bất động sản Việt Nam khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực thi hành. Một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt của đông đảo người dân là quy định về việc cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hay không. Để giúp bạn đọc nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, chúng tôi xin đưa ra những phân tích chuyên sâu dựa trên các quy định mới nhất.

Điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản từ 01/08/2024

Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nguyên tắc chung là tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản phù hợp.

Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này...

Tuy nhiên, pháp luật cũng mở ra những "cánh cửa" linh hoạt cho các đối tượng kinh doanh nhỏ lẻ. Cụ thể, tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Như vậy, câu trả lời cho câu hỏi "Cho thuê nhà có cần lập doanh nghiệp không?" phụ thuộc hoàn toàn vào quy mô kinh doanh của cá nhân đó. Nếu việc cho thuê nhà được xác định là "quy mô nhỏ", chủ nhà hoàn toàn có thể tiếp tục hoạt động dưới hình thức cá nhân kinh doanh mà không cần làm thủ tục thành lập doanh nghiệp phức tạp.

Thế nào là kinh doanh bất động sản "quy mô nhỏ"?

Đây là điểm mới quan trọng nhằm tách biệt giữa những nhà đầu tư chuyên nghiệp và những người dân có nhà cho thuê để tăng thêm thu nhập. Theo quy định tại khoản 6 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Chính phủ sẽ quy định chi tiết việc xác định thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Thông thường, các tiêu chí này sẽ dựa trên số lượng giao dịch trong năm hoặc giá trị của các giao dịch đó. Đối với đa số các hộ gia đình chỉ có 1-2 căn nhà hoặc phòng trọ cho thuê, việc áp dụng quy định "quy mô nhỏ" là hoàn toàn khả thi, giúp giảm bớt gánh nặng về thủ tục hành chính và chi phí vận hành doanh nghiệp.

Quy định mới về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

Bên cạnh điều kiện về chủ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng chuẩn hóa các loại hợp đồng tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc phân loại rõ ràng giúp các bên dễ dàng áp dụng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Các loại hợp đồng phổ biến bao gồm:

• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;
• Hợp đồng thuê nhà ở;
• Hợp đồng thuê công trình xây dựng phục vụ mục đích lưu trú, du lịch, văn phòng...

Đặc biệt, tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhấn mạnh:

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

Quy định này nhằm đảm bảo tính pháp lý cao nhất cho các giao dịch giữa cá nhân với cá nhân, tránh những tranh chấp không đáng có về sau.

Nghĩa vụ thuế - Trách nhiệm không thể bỏ qua

Dù thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp hay kinh doanh quy mô nhỏ, cá nhân cho thuê nhà bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Việc tuân thủ nghĩa vụ thuế không chỉ là trách nhiệm với quốc gia mà còn là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu và quyền kinh doanh của chính chủ nhà trước pháp luật.

Tóm lại, kể từ ngày 01/08/2024, không phải mọi trường hợp cho thuê nhà đều phải thành lập doanh nghiệp. Các cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ vẫn được phép hoạt động bình thường nhưng cần lưu ý về việc sử dụng mẫu hợp đồng đúng quy định, thực hiện công chứng/chứng thực và đặc biệt là hoàn thành nghĩa vụ thuế đầy đủ.

Hy vọng những thông tin trên đã giải tỏa được những thắc mắc của quý bạn đọc về quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Hãy luôn cập nhật kiến thức pháp luật để hoạt động kinh doanh của mình luôn an toàn và bền vững.