Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 2915/QĐ-UBND ngày 09/6/2026 về việc ban hành Bảng giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà trên địa bàn thành phố. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký và thay thế các quy định trước đây về bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà của thành phố. Đây là một bước đi quan trọng nhằm cụ thể hóa các quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Nghị định 175/2025/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

Căn cứ pháp lý và phạm vi điều chỉnh của bảng giá mới

Bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà mới được xây dựng dựa trên các quy định của Luật phí và lệ phí 2015, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo đó, giá trị nhà tính lệ phí trước bạ được xác định bằng diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ nhân với giá 01 mét vuông nhà xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Quyết định 2915/QĐ-UBND ban hành kèm theo 05 phụ lục quy định chi tiết bảng giá xây dựng mới và tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để làm căn cứ xác định giá trị nhà khi tính lệ phí trước bạ. Các bảng giá này được áp dụng đối với nhiều loại công trình xây dựng khác nhau trên địa bàn thành phố Hà Nội, bao gồm:

• Nhà ở riêng lẻ (nhà phố, nhà liền kề, biệt thự, nhà vườn...);
• Nhà ở chung cư (có hoặc không có tầng hầm);
• Công trình trụ sở, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại, khách sạn;
• Công trình giáo dục đào tạo, y tế;
• Nhà sản xuất, nhà kho chuyên dụng, nhà tạm, nhà bán mái và nhà sàn.

Chi tiết mức giá xây dựng mới đối với từng loại nhà ở

1. Đối với nhà ở chung cư

Giá xây dựng mới đối với nhà ở chung cư được xác định cụ thể theo số tầng và số tầng hầm của công trình. Đây là điểm mới giúp phản ánh chính xác hơn giá trị thực tế của các căn hộ chung cư hiện đại:

• Mức giá thấp nhất: 12,141 triệu đồng/m² đối với nhà chung cư có số tầng không quá 05 tầng và không có tầng hầm.
• Mức giá cao nhất: 26,271 triệu đồng/m² đối với nhà chung cư cao cấp có trên 45 tầng và từ 05 tầng hầm trở lên.

Sự phân hóa rõ rệt này giúp đảm bảo tính công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân, khi các dự án chung cư quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp và nhiều tầng hầm sẽ có mức giá tính lệ phí trước bạ cao hơn tương xứng với giá trị đầu tư xây dựng.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ kiểu nhà phố, nhà liền kề

Đối với phân khúc nhà ở riêng lẻ kiểu nhà phố, nhà liền kề hoặc nhà độc lập, mức giá xây dựng mới dao động khá rộng tùy thuộc vào quy mô kết cấu:

• Mức giá từ 6,072 triệu đồng/m² đối với nhà 01 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn.
• Mức giá lên đến 10,044 triệu đồng/m² đối với nhà từ 02 đến 03 tầng có thiết kế thêm 01 tầng hầm.
• Riêng đối với nhà từ 04 tầng trở lên, giá xây dựng mới được xác định chi tiết theo diện tích xây dựng và có sự phân biệt rõ ràng giữa trường hợp có hoặc không có tầng hầm để tính toán chính xác nhất.

3. Đối với biệt thự và nhà vườn

Với nhà ở riêng lẻ kiểu biệt thự, nhà vườn từ 02 tầng trở lên, kết cấu khung chịu lực bê tông cốt thép, tường bao xây gạch, sàn và mái bê tông cốt thép đổ tại chỗ, mức giá xây dựng mới được quy định như sau:

• Mức giá là 10,221 triệu đồng/m² nếu công trình không có tầng hầm.
• Mức giá tăng lên 11,001 triệu đồng/m² nếu công trình có thiết kế 01 tầng hầm.

Bên cạnh đó, Quyết định cũng quy định riêng bảng giá đối với trường hợp nhà ở xây thô có hoàn thiện mặt ngoài nhưng chưa hoàn thiện bên trong. Theo đó, giá xây dựng mới của các loại nhà này sẽ thấp hơn so với nhà đã hoàn thiện hoàn chỉnh, làm cơ sở để cơ quan thuế xác định lệ phí trước bạ phù hợp với hiện trạng thực tế của công trình khi giao dịch.

Quy định về tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính thuế

Ngoài bảng giá xây dựng mới, Quyết định 2915/QĐ-UBND còn ban hành kèm theo Bảng xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính lệ phí trước bạ đối với các trường hợp nhà đã qua sử dụng. Đây là căn cứ cực kỳ quan trọng để giảm bớt gánh nặng thuế cho người dân khi mua bán, chuyển nhượng nhà cũ:

• Nhà sử dụng dưới 05 năm: Khi kê khai lần đầu được xác định tỷ lệ chất lượng còn lại là 100%.
• Nhà đã qua sử dụng trên 05 năm: Tỷ lệ chất lượng còn lại được xác định khấu hao theo thời gian sử dụng thực tế và cấp công trình xây dựng.
• Nhà sử dụng trên 50 năm: Mức tỷ lệ chất lượng còn lại thấp nhất được áp dụng dao động từ 20% đến 30% đối với các công trình đã có thời gian sử dụng lâu năm.

Điều khoản chuyển tiếp người dân cần đặc biệt lưu ý

Để tránh những vướng mắc và tranh chấp không đáng có trong quá trình chuyển tiếp giữa quy định cũ và quy định mới, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã đưa ra hướng dẫn xử lý cụ thể:

Trường hợp cơ quan thuế đã tiếp nhận hồ sơ kê khai tính lệ phí trước bạ nhà của người dân trước ngày Quyết định 2915/QĐ-UBND có hiệu lực (trước ngày 09/6/2026) thì tiếp tục thực hiện tính lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật tại thời điểm trước khi Quyết định này có hiệu lực. Trường hợp cơ quan nhà nước cấp trên ban hành quy định khác thì thực hiện theo văn bản của cơ quan nhà nước cấp trên.

Người dân và các chủ đầu tư dự án bất động sản trên địa bàn thành phố cần chủ động nắm bắt thông tin này để thực hiện kê khai, nộp lệ phí trước bạ đúng thời hạn, tránh việc chậm trễ dẫn đến việc phải áp dụng mức giá mới cao hơn hoặc bị xử phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.