Từ ngày 01/7/2026, thị trường bất động sản chính thức bước vào một giai đoạn mới với việc áp dụng đồng bộ Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Một trong những vấn đề được người dân và các nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay chính là: Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính thế nào?

Việc nắm rõ các quy định mới không chỉ giúp người dân thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính mà còn tránh được những rủi ro pháp lý, đặc biệt là hành vi "hai giá" trong giao dịch bất động sản vốn đang bị cơ quan thuế kiểm soát cực kỳ gắt gao.

Công thức tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/7/2026

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định theo công thức cụ thể sau:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản x Thuế suất 2%

Trong đó, giá chuyển nhượng bất động sản về nguyên tắc là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên, để ngăn chặn tình trạng kê khai giá bán thấp hơn thực tế nhằm trốn thuế, pháp luật đã đưa ra các quy tắc xác định giá tính thuế vô cùng chặt chẽ cho từng trường hợp cụ thể.

Cách xác định giá chuyển nhượng để tính thuế trong các trường hợp đặc biệt

Không phải lúc nào cơ quan thuế cũng chấp nhận mức giá ghi trên hợp đồng. Theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, giá tính thuế được xác định riêng biệt đối với từng loại hình giao dịch:

1. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuần túy

Theo khoản 2 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế, thì giá chuyển nhượng để tính thuế sẽ là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

2. Trường hợp chuyển nhượng đất kèm theo tài sản gắn liền với đất

Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo nhà ở, kết cấu hạ tầng hoặc công trình kiến trúc, khoản 3 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định giá tính thuế được bóc tách như sau:

• Phần giá trị quyền sử dụng đất: Được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn mức quy định của Nhà nước.
• Phần giá trị nhà, công trình xây dựng: Được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nếu giá trên hợp đồng thấp hơn mức này. Trường hợp chưa có quy định về giá tính lệ phí trước bạ thì sẽ căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản và giá trị thực tế còn lại của công trình.
• Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Giá tính thuế được xác định bằng tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu chưa có đơn giá thì áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.

3. Trường hợp cho thuê lại đất

Theo khoản 4 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, nếu đơn giá cho thuê lại ghi trên hợp đồng thấp hơn đơn giá thuê đất xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thì đơn giá làm căn cứ tính thuế sẽ được xác định theo mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế: Cột mốc quan trọng cần lưu ý

Việc xác định sai thời điểm tính thuế có thể dẫn đến việc chậm nộp hồ sơ và bị phạt chậm nộp tiền thuế. Khoản 5 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP phân chia thời điểm xác định thu nhập tính thuế thành 4 nhóm:

1. Hợp đồng không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay: Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
2. Hợp đồng thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản.
3. Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình tương lai: Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
4. Góp vốn bằng bất động sản vào doanh nghiệp: Cá nhân chưa phải khai, nộp thuế tại thời điểm góp vốn. Thuế sẽ được khai và nộp thay bởi tổ chức nhận vốn góp khi cá nhân thực hiện chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc khi doanh nghiệp giải thể.

Nghĩa vụ thuế TNCN trong một số tình huống thực tế phổ biến

Để giúp người dân dễ dàng hình dung, khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP đã hướng dẫn chi tiết nghĩa vụ thuế đối với các trường hợp đặc thù sau:

Chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu

Nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản dựa trên các tài liệu hợp pháp (thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định của Tòa án...). Nếu không có tài liệu chứng minh, nghĩa vụ thuế sẽ được chia đều theo tỷ lệ bình quân. Các đồng sở hữu có thể ủy quyền cho một cá nhân đại diện thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.

Ủy quyền liên quan đến bất động sản

• Nếu hợp đồng ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo pháp luật dân sự (thực chất là mua bán ngầm), người nộp thuế vẫn là cá nhân ủy quyền.
• Nếu ủy quyền chỉ để thực hiện công việc và người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, việc nộp thuế thực hiện theo quy định về tiền lương, tiền công tại Điều 8 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.

Xử lý tài sản bảo đảm tại ngân hàng

Khi cá nhân không có khả năng trả nợ và tổ chức tín dụng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng có trách nhiệm khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ.

Chuyển đổi nhà, đất cho nhau

Ngoại trừ trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất được miễn thuế theo Điều 23 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, tất cả các trường hợp cá nhân đổi nhà, đất cho nhau đều phải khai và nộp thuế TNCN theo quy định.

Những khoản thu nhập nào từ bất động sản bắt buộc phải chịu thuế TNCN?

Để tránh nhầm lẫn giữa các khoản thu nhập chịu thuế và miễn thuế, người dân cần đối chiếu trực tiếp với quy định tại Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế TNCN bao gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng kể cả hình thành trong tương lai, sản phẩm nông - lâm - ngư nghiệp gắn liền với đất).
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai).
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
• Các khoản thu nhập khác dưới mọi hình thức, bao gồm cả thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập hoặc tăng vốn doanh nghiệp.

Việc áp dụng các quy định mới từ ngày 01/7/2026 đòi hỏi người dân và doanh nghiệp phải cực kỳ cẩn trọng trong việc soạn thảo hợp đồng và kê khai thuế. Để đảm bảo an toàn pháp lý, người nộp thuế nên tham khảo kỹ hướng dẫn tại Thông tư 87/2026/TT-BTC hoặc tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý trước khi tiến hành giao dịch.