Việc Nhà nước cho thuê đất là một trong những phương thức tiếp cận nguồn lực đất đai quan trọng nhất đối với các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp. Với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về trình tự, thủ tục và đặc biệt là nghĩa vụ tài chính khi thuê đất đã có những điều chỉnh căn bản. Dưới đây là 5 vấn đề trọng tâm mà người sử dụng đất cần nắm vững để chủ động trong các kế hoạch đầu tư và sản xuất kinh doanh.

1. Điều kiện khắt khe hơn khi Nhà nước cho thuê đất

Theo quy định tại Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ để Nhà nước quyết định cho thuê đất không còn chỉ dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà còn phụ thuộc chặt chẽ vào hình thức tiếp cận đất đai:

• Thông qua đấu giá: Căn cứ vào văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá.
• Thông qua đấu thầu: Căn cứ vào văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
• Không đấu giá, không đấu thầu: Phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đặc biệt, đối với hộ gia đình và cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, căn cứ quyết định sẽ là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt, thay vì chỉ dựa trên đơn đăng ký như trước đây.

2. Các trường hợp Nhà nước cho thuê đất từ năm 2025

Điều 120 Luật Đất đai 2024 phân định rõ ràng hai hình thức trả tiền thuê đất:

Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:

Hình thức này thường áp dụng cho các dự án có tính chất ổn định lâu dài và cần sự đảm bảo về tài chính ngay từ đầu, bao gồm:

• Dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản.
• Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
• Đất thương mại, dịch vụ dùng cho hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.
• Xây dựng nhà ở xã hội cho thuê.

Thuê đất trả tiền hàng năm:

Áp dụng cho các trường hợp còn lại hoặc các trường hợp thuộc diện trả tiền một lần nhưng chủ đầu tư có nhu cầu lựa chọn trả tiền hàng năm để giảm áp lực tài chính ban đầu.

3. Cách tính tiền thuê đất theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP

Đây là nội dung được quan tâm nhất vì ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí của doanh nghiệp. Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, công thức xác định như sau:

Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất x Giá đất tính tiền thuê đất.

Trong đó, tỷ lệ phần trăm (%) do UBND cấp tỉnh quy định trong khoảng từ 0,25% đến 3%. Giá đất tính tiền thuê sẽ dựa trên Bảng giá đất mới (áp dụng từ 2026) hoặc giá đất cụ thể tùy trường hợp. Việc bãi bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất sát giá thị trường theo Điều 159 Luật Đất đai 2024 dự báo sẽ khiến tiền thuê đất có sự biến động đáng kể.

4. Quy định mới về công trình ngầm và mặt nước

Pháp luật hiện nay đã chi tiết hóa cách tính tiền thuê đối với các không gian đặc thù:

• Công trình ngầm: Đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt có cùng mục đích sử dụng (Điều 27 Nghị định 103/2024/NĐ-CP).
• Đất có mặt nước: Phần diện tích có mặt nước có đơn giá không thấp hơn 20% đơn giá thuê đất của loại đất liền kề có cùng mục đích sử dụng (Điều 28 Nghị định 103/2024/NĐ-CP).

5. Rủi ro khi thuê đất trả tiền hàng năm: Không được bồi thường về đất?

Một điểm cực kỳ quan trọng mà người dân và doanh nghiệp cần lưu ý là điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm sẽ không được bồi thường về đất khi bị thu hồi (chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và tài sản trên đất nếu hợp pháp).

Do đó, khi lựa chọn hình thức thuê đất, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ giữa lợi ích giảm chi phí ban đầu (trả tiền hàng năm) và rủi ro mất trắng quyền lợi về đất khi có quy hoạch thu hồi của Nhà nước.

Tóm lại, những quy định mới về việc Nhà nước cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024 hướng tới sự minh bạch và sát với giá thị trường hơn. Để tránh các rủi ro pháp lý và tối ưu hóa chi phí, người sử dụng đất cần thường xuyên cập nhật các văn bản hướng dẫn mới nhất từ Chính phủ và địa phương.