Bảo hiểm cháy nổ chung cư: Quyền lợi hay gánh nặng tài chính?

Trong bối cảnh các tòa nhà cao tầng mọc lên san sát tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC) trở thành mối quan tâm hàng đầu. Một trong những công cụ pháp lý quan trọng để giảm thiểu thiệt hại khi có sự cố xảy ra chính là bảo hiểm cháy nổ bắt buộc. Tuy nhiên, tính đến thời điểm cuối năm 2019, vẫn còn rất nhiều cư dân mơ hồ về việc mình có bắt buộc phải mua loại bảo hiểm này hay không và mức phí được tính toán như thế nào.

Chung cư nào thuộc diện phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc?

Theo quy định tại Nghị định 23/2018/NĐ-CP, đối tượng bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc bao gồm toàn bộ tài sản của cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ. Cụ thể, tại Điều 4 Nghị định 23/2018/NĐ-CP quy định:

"1. Đối tượng bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc là toàn bộ tài sản của cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ, bao gồm: a) Nhà, công trình và các tài sản gắn liền với nhà, công trình; máy móc, thiết bị. b) Các loại hàng hóa, vật tư (bao gồm cả nguyên vật liệu, bán thành phẩm, thành phẩm)."

Đối chiếu với Phụ lục 2 Nghị định 79/2014/NĐ-CP (văn bản hướng dẫn Luật Phòng cháy và chữa cháy), các nhà chung cư cao từ 05 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 5.000 m3 trở lên đều nằm trong danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ. Như vậy, hầu hết các dự án chung cư hiện nay đều thuộc diện bắt buộc phải tham gia bảo hiểm.

Trách nhiệm đóng phí: Chủ đầu tư hay cư dân "gánh"?

Đây là câu hỏi gây tranh cãi nhiều nhất tại các buổi họp cư dân. Để trả lời chính xác, chúng ta cần phân định rõ quyền sở hữu tài sản dựa trên Luật Nhà ở 2014.

Căn cứ Điều 11 Luật Nhà ở 2014, chủ sở hữu nhà ở có nghĩa vụ thực hiện các quy định về phòng cháy, chữa cháy. Trách nhiệm này được chia làm hai phần:

• Phần sở hữu riêng (Căn hộ): Nếu cư dân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng), cư dân chính là chủ sở hữu và có trách nhiệm trực tiếp mua bảo hiểm cho phần tài sản bên trong căn hộ của mình.
• Phần sở hữu chung (Hành lang, thang máy, hầm xe...): Cư dân có trách nhiệm đóng góp chi phí mua bảo hiểm tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của mình. Thông thường, khoản phí này sẽ được Ban quản trị tòa nhà trích từ quỹ bảo trì hoặc thu thêm định kỳ.

Trong trường hợp dự án mới bàn giao và chủ đầu tư vẫn đang nắm quyền sở hữu các căn hộ chưa bán hoặc chưa bàn giao, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ phí bảo hiểm cho các phần đó.

Mức phí bảo hiểm được tính toán như thế nào?

Mức phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không phải là một con số cố định mà phụ thuộc vào đặc điểm kỹ thuật của tòa nhà. Theo Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 23/2018/NĐ-CP, tỷ lệ phí bảo hiểm được quy định như sau:

1. Tỷ lệ 0.05%/năm: Áp dụng cho nhà chung cư có hệ thống chữa cháy tự động (Sprinkler).
2. Tỷ lệ 0.1%/năm: Áp dụng cho nhà chung cư không có hệ thống chữa cháy tự động.

Ví dụ: Nếu căn hộ của bạn trị giá 2 tỷ đồng và tòa nhà có hệ thống Sprinkler, mức phí bảo hiểm hàng năm bạn phải đóng cho phần sở hữu riêng sẽ rơi vào khoảng 1.000.000 VNĐ (chưa bao gồm VAT). Đây là một khoản chi phí không quá lớn so với giá trị tài sản nhưng lại mang lại sự an tâm cực kỳ lớn trước những rủi ro khó lường.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc mua bảo hiểm cháy nổ không chỉ là tuân thủ pháp luật để tránh bị xử phạt hành chính mà còn là cách thức thông minh để bảo vệ túi tiền của chính bạn. Khi xảy ra hỏa hoạn, công ty bảo hiểm sẽ căn cứ vào giá trị thiệt hại thực tế để bồi thường, giúp cư dân sớm ổn định cuộc sống. Người dân nên yêu cầu Ban quản trị hoặc Chủ đầu tư công khai minh bạch các chứng từ mua bảo hiểm cho phần sở hữu chung để đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình.