Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) lần đầu là một trong những thủ tục hành chính quan trọng nhất đối với người sử dụng đất. Đặc biệt, kể từ ngày 01/08/2024, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, nhiều quy định về điều kiện và trình tự thực hiện đã có những thay đổi căn bản nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân.

Cán bộ hướng dẫn người dân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai tại Bộ phận Một cửa (ảnh minh họa)

1. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là gì?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là việc Nhà nước cấp chứng thư pháp lý để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng. Đây là bước quan trọng để đưa thửa đất vào hệ thống quản lý chính thức của Nhà nước, giúp người dân yên tâm thực hiện các quyền của mình như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp...

Khác với các thủ tục cấp đổi hay cấp lại, cấp lần đầu thường áp dụng cho những thửa đất đang sử dụng nhưng chưa từng được cấp sổ hoặc đất mới được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng.

2. Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Luật Đất đai 2024

Căn cứ quy định tại các Điều 137, Điều 138, Điều 139 và Điều 140 của Luật Đất đai 2024, điều kiện cấp sổ được phân loại cụ thể như sau:

• Trường hợp có giấy tờ: Người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất lập trước ngày 15/10/1993 hoặc các giấy tờ khác theo quy định tại Điều 137.
• Trường hợp không có giấy tờ: Đây là điểm mới nổi bật. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ vẫn có cơ hội được cấp sổ nếu đáp ứng các điều kiện về thời điểm sử dụng, không vi phạm pháp luật đất đai và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp.
• Đất có vi phạm hoặc giao không đúng thẩm quyền: Luật mới cũng mở rộng lộ trình xử lý cho các trường hợp đất có vi phạm hành chính hoặc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2014, giúp giải quyết những tồn đọng lịch sử kéo dài.

3. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu mới nhất

Theo quy định tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bộ hồ sơ chuẩn bao gồm:

1. Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận: Sử dụng Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định.
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Bản gốc hoặc bản sao có chứng thực các giấy tờ quy định tại Điều 137 (nếu có).
3. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất: Như giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu (đối với nhà ở, công trình).
4. Sơ đồ/Bản trích đo địa chính: Thể hiện vị trí, ranh giới và diện tích thửa đất.
5. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính: Các biên lai nộp thuế, phí hoặc giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn, giảm.

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý là bước then chốt để quá trình cấp Sổ đỏ diễn ra thuận lợi (ảnh minh họa)

4. Quy trình 6 bước cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Trình tự thực hiện được quy định chi tiết tại Điều 31 và Điều 36 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

• Bước 1: Nộp hồ sơ. Người dân nộp tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
• Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra. Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ. Nếu thiếu, cán bộ phải hướng dẫn bổ sung ngay.
• Bước 3: Xác nhận tại UBND cấp xã. UBND xã kiểm tra hiện trạng, nguồn gốc đất, tình trạng tranh chấp và niêm yết công khai kết quả kiểm tra.
• Bước 4: Đo đạc và thẩm định. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính (nếu cần) và thẩm định hồ sơ pháp lý.
• Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền, người dân thực hiện nộp tại ngân hàng và nộp lại biên lai.
• Bước 6: Ký cấp và trả kết quả. Cơ quan có thẩm quyền ký Giấy chứng nhận và trả kết quả cho người dân theo phiếu hẹn.

5. Các khoản chi phí phải nộp khi làm Sổ đỏ lần đầu

Người sử dụng đất cần chuẩn bị ngân sách cho các khoản sau:

• Tiền sử dụng đất: Đây thường là khoản lớn nhất, tính theo bảng giá đất và mục đích sử dụng.
• Lệ phí trước bạ: Thông thường là 0,5% giá trị thửa đất.
• Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ: Do HĐND cấp tỉnh quy định (thường từ vài chục đến vài trăm nghìn đồng).
• Phí đo đạc: Nếu thửa đất chưa có bản đồ địa chính chính xác.

Lưu ý: Một số đối tượng như hộ nghèo, gia đình chính sách có thể được miễn hoặc giảm các khoản phí này theo quy định của pháp luật.

Việc nắm vững các quy định mới của Luật Đất đai 2024 sẽ giúp quá trình làm Sổ đỏ lần đầu trở nên minh bạch và nhanh chóng hơn. Nếu gặp khó khăn trong quá trình thực hiện, người dân nên chủ động liên hệ với các cơ quan chức năng hoặc đơn vị tư vấn pháp lý uy tín để được hỗ trợ kịp thời.