Trong giao dịch bất động sản, khái niệm "mua bán nhà đất qua vi bằng" đã trở nên quen thuộc nhưng cũng đầy rẫy những hiểu lầm tai hại. Nhiều người tin rằng vi bằng có giá trị thay thế Sổ đỏ, trong khi thực tế pháp luật quy định rất khắt khe về vấn đề này, đặc biệt là đối với những tài sản chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Vi bằng không thay thế được hợp đồng công chứng

Trước hết, cần khẳng định rằng vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi có thật mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại không được phép lập vi bằng để xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực.

"Thừa phát lại không được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật."

Như vậy, vi bằng không có giá trị sang tên quyền sử dụng đất mà chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi có tranh chấp xảy ra.

Điều kiện để lập vi bằng mua bán nhà đất không Sổ đỏ

Mặc dù pháp luật cấm lập vi bằng để chuyển quyền với đất không có giấy tờ, nhưng đối với nhà đất chưa có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), Thừa phát lại vẫn được phép lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ hoặc hiện trạng nhà đất nếu tài sản đó có các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp khác.

Điều này có nghĩa là, nếu nhà đất của bạn chưa có Sổ đỏ nhưng có các giấy tờ hợp lệ theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc lập vi bằng để ghi nhận sự kiện bàn giao tài sản vẫn hoàn toàn đúng luật.

Danh mục giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất bao gồm:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở được UBND cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15/10/1993.
• Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 có tên người sử dụng đất.
• Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993.

Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở

Bên cạnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng cần được chứng minh qua các văn bản quy định tại Điều 148 Luật Đất đai 2024, bao gồm:

• Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin phép.
• Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở.
• Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
• Bản án hoặc quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật xác định quyền sở hữu nhà ở.

Lời khuyên từ chuyên gia: Việc mua bán nhà đất không có Sổ đỏ thông qua vi bằng chứa đựng rủi ro cực lớn về mặt pháp lý. Người mua có thể đối mặt với tình trạng đất đang tranh chấp, đất nằm trong quy hoạch hoặc bị chủ cũ chuyển nhượng cho nhiều người cùng lúc. Do đó, hãy kiểm tra kỹ tính pháp lý và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất tại cơ quan chức năng trước khi xuống tiền.