Trong thực tế, không ít gia chủ vì nôn nóng hoặc thiếu hiểu biết pháp luật đã tiến hành khởi công xây dựng khi chưa có giấy phép trong tay, với suy nghĩ "cứ xây đi rồi xin sau". Tuy nhiên, đây là một quan niệm sai lầm có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý cực kỳ nghiêm trọng, không chỉ dừng lại ở việc nộp phạt hành chính mà còn có thể bị cưỡng chế phá dỡ toàn bộ công trình.

Xây nhà xong mới xin giấy phép: Có thể "tiền trảm hậu tấu"?

Theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng đã được khẳng định rõ ràng:

"1. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này."

Như vậy, việc có được Giấy phép xây dựng là điều kiện tiên quyết trước khi khởi công công trình. Pháp luật hiện hành không có cơ chế cho phép chủ đầu tư xây dựng xong rồi mới tiến hành xin cấp phép đối với các công trình thuộc diện bắt buộc phải có giấy phép. Việc xây dựng trước khi có phép được coi là hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng.

Những trường hợp "đặc cách" được miễn giấy phép xây dựng

Tuy nhiên, không phải mọi công trình đều phải xin phép. Theo Luật Xây dựng sửa đổi 2020, một số trường hợp sau đây sẽ được miễn giấy phép xây dựng:

• Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp.
• Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được cấp có thẩm quyền quyết định đầu tư.
• Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công công trình chính.
• Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị, không làm thay đổi công năng và kết cấu chịu lực.
• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã có quy hoạch chi tiết 1/500.
• Đặc biệt: Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Cái giá phải trả cho hành vi xây dựng không phép

Nếu công trình của bạn không thuộc diện được miễn mà vẫn cố tình thi công khi chưa có phép, mức xử phạt sẽ rất nặng theo quy định tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:

• Đối với nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng.
• Đối với nhà ở trong khu bảo tồn, di tích: Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.
• Đối với các công trình khác: Mức phạt có thể lên tới hàng tỷ đồng nếu tái phạm.

Bên cạnh việc phạt tiền, chủ đầu tư còn bị buộc dừng thi công ngay lập tức và trong thời hạn nhất định phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cấp giấy phép. Nếu hết thời hạn mà không xuất trình được giấy phép, công trình có nguy cơ bị buộc tháo dỡ phần vi phạm.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Để tránh những rủi ro đáng tiếc, trước khi có ý định xây dựng, gia chủ nên chủ động liên hệ với UBND cấp huyện hoặc cơ quan chuyên môn để kiểm tra quy hoạch và thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng đúng quy định. Đừng để tình trạng "tiền mất tật mang" chỉ vì sự chủ quan trong việc chấp hành pháp luật.