Trong thực tế, không hiếm trường hợp vợ chồng sở hữu chung bất động sản nhưng một người lại đang sinh sống hoặc làm việc tại nước ngoài. Khi có nhu cầu chuyển nhượng, câu hỏi đặt ra là liệu người ở nhà có thể tự mình quyết định? Pháp luật Việt Nam quy định rất rõ ràng về quyền bình đẳng và sự thỏa thuận giữa vợ và chồng trong việc định đoạt tài sản chung.

Nguyên tắc định đoạt tài sản chung của vợ chồng

Theo quy định tại Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, vợ và chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung. Đặc biệt, đối với các tài sản có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, pháp luật yêu cầu sự đồng thuận tuyệt đối.

Cụ thể, khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 nêu rõ:

"Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: a) Bất động sản; b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình."

Như vậy, nếu mảnh đất là tài sản chung, người chồng không thể tự ý ký hợp đồng bán đất nếu không có sự đồng ý của người vợ. Trong trường hợp người vợ đang ở nước ngoài và không thể trực tiếp về Việt Nam để ký hợp đồng công chứng, gia đình có thể lựa chọn một trong hai phương án sau:

Cách 1: Người vợ thực hiện ủy quyền cho chồng bán đất

Đây là phương án phổ biến nhất. Việc ủy quyền có thể thực hiện ngay cả khi người vợ đã ra nước ngoài thông qua cơ quan đại diện ngoại giao.

Thủ tục khi hai vợ chồng không ở cùng một nơi

Căn cứ khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014, hợp đồng ủy quyền có thể được công chứng tại hai thời điểm và hai địa điểm khác nhau:

• Tại nước ngoài: Người vợ đến Đại sứ quán hoặc Lãnh sự quán Việt Nam tại nước sở tại để thực hiện công chứng văn bản ủy quyền cho chồng được toàn quyền thay mặt mình ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thủ tục này tuân theo quy định tại Điều 78 Luật Công chứng 2014.
• Tại Việt Nam: Sau khi nhận được văn bản ủy quyền đã được công chứng từ nước ngoài gửi về, người chồng mang văn bản này đến một tổ chức hành nghề công chứng tại Việt Nam để công chứng tiếp vào phần dành cho bên được ủy quyền.

Sau khi hoàn tất thủ tục ủy quyền, người chồng có thể thay mặt vợ ký tên vào hợp đồng bán đất mà không cần sự có mặt trực tiếp của vợ tại văn phòng công chứng.

Cách 2: Phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân

Nếu vợ chồng muốn người chồng toàn quyền quyết định đối với mảnh đất đó mà không cần thông qua các bước ủy quyền phức tạp cho từng giao dịch, hai bên có thể thỏa thuận phân chia tài sản chung.

Theo khoản 1 Điều 38 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung. Khi đó, phần tài sản được chia sẽ trở thành tài sản riêng của mỗi người theo quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

Một khi mảnh đất đã được chia và thuộc quyền sở hữu riêng của người chồng, người chồng có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà không cần ý kiến của vợ (Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình 2014). Tuy nhiên, phương án này thường được thực hiện trước khi người vợ ra nước ngoài để thuận tiện cho việc ký kết văn bản thỏa thuận chia tài sản tại tổ chức hành nghề công chứng trong nước.

Lời khuyên từ chuyên gia

Việc mua bán bất động sản khi có yếu tố nước ngoài đòi hỏi sự cẩn trọng về mặt hồ sơ pháp lý. Người dân nên liên hệ trước với các Văn phòng công chứng để được hướng dẫn chi tiết về các loại giấy tờ cần thiết như Căn cước công dân, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, nhằm đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn và đúng pháp luật.