Trong bối cảnh thị trường bất động sản đòi hỏi tính minh bạch ngày càng cao nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của khách hàng và nhà đầu tư, khung pháp lý về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản đã có bước siết chặt đáng kể. Đáng chú ý nhất là mức phạt đối với hành vi đưa sản phẩm bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý lên sàn giao dịch đã tăng vọt lên tới 600 triệu đồng.

Mức phạt tăng vọt lên đến 600 triệu đồng: Chế tài răn đe mạnh mẽ

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 72 Nghị định 339/2026/NĐ-CP (chính thức có hiệu lực từ ngày 26/8/2026), hành vi đưa bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh lên sàn giao dịch bất động sản sẽ bị áp dụng mức phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng.

So với quy định trước đây tại điểm a khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP (mức xử phạt từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng), khung tiền phạt tối đa đã tăng hơn gấp đôi, từ 250 triệu đồng lên mức 600 triệu đồng. Sự điều chỉnh này thể hiện quyết tâm rất lớn của cơ quan quản lý nhà nước trong việc chấm dứt triệt để tình trạng các sàn giao dịch nhận chào bán "chui", bán lúa non, hoặc phân phối các dự án ma, dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Việc kiểm tra nghiêm ngặt hồ sơ pháp lý bất động sản trước khi niêm yết lên sàn giao dịch là yêu cầu bắt buộc (ảnh minh họa)

Siết chặt điều kiện hoạt động của sàn giao dịch và chứng chỉ hành nghề môi giới

Không chỉ dừng lại ở việc xử phạt các dự án chưa đủ điều kiện, Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn thiết lập khung xử lý nghiêm khắc nhằm chấn chỉnh tổ chức bộ máy và hoạt động nội bộ của các sàn môi giới bất động sản:

• Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng: Áp dụng đối với sàn giao dịch bất động sản không có giấy phép hoạt động theo quy định hoặc có hành vi ký hợp đồng với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không đủ điều kiện hoạt động theo chuẩn mực của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Mức phạt này cũng được áp dụng đối với hành vi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.
• Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng: Theo khoản 2 Điều 72, mức phạt này đánh vào hành vi sử dụng người quản lý, điều hành sàn giao dịch không đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý; hoặc vi phạm nghĩa vụ niêm yết, công khai thông tin như: không niêm yết, không cung cấp, niêm yết hoặc cung cấp thông tin không trung thực, không đầy đủ về bất động sản đang giao dịch.
• Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng: Xử lý các sai phạm về mặt quản trị và vận hành kỹ thuật như: không lập và lưu trữ hồ sơ giao dịch theo luật định; không ban hành hoặc không công khai quy trình giao dịch qua sàn; không làm thủ tục cấp lại hoặc điều chỉnh thông tin Giấy đăng ký hoạt động khi có biến động; không bảo đảm đầy đủ điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật công nghệ; không thực hiện đúng việc xác nhận giao dịch qua sàn hoặc trốn tránh chế độ báo cáo định kỳ với cơ quan quản lý.

Áp dụng hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động có thời hạn

Cần đặc biệt lưu ý về cơ chế xử phạt bổ sung: Theo khoản 6 Điều 72 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, chế tài đình chỉ hoạt động từ 03 tháng đến 06 tháng chỉ được áp dụng đối với một số nhóm hành vi cụ thể được liệt kê và dẫn chiếu chi tiết trong điều luật, không tự động áp dụng chế tài đình chỉ đối với hành vi đưa bất động sản không đủ điều kiện lên sàn tại khoản 5 Điều này (vốn đã chịu mức phạt hành chính kịch khung lên tới 600 triệu đồng).

Khuyến nghị cho các sàn phân phối và người mua bất động sản

Quy định mới mang lại tác động thanh lọc mạnh mẽ thị trường, loại bỏ những đơn vị môi giới làm ăn chụp giật. Để tránh rủi ro bị xử phạt nặng:

1. Đối với doanh nghiệp vận hành sàn giao dịch: Phải thiết lập ngay quy trình thẩm định hồ sơ pháp lý dự án (Due Diligence) một cách chặt chẽ trước khi ký hợp đồng phân phối; kiên quyết từ chối tiếp nhận các sản phẩm chưa hoàn tất nghiệm thu, chưa có chấp thuận bán nhà hình thành trong tương lai hoặc chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023; đồng thời rà soát toàn bộ chứng chỉ hành nghề của đội ngũ chuyên viên môi giới.
2. Đối với khách hàng và nhà đầu tư: Cần chủ động yêu cầu sàn giao dịch cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý của dự án, văn bản thông báo đủ điều kiện bán/cho thuê mua của Sở Xây dựng, cũng như kiểm tra năng lực pháp nhân và giấy phép hoạt động của chính sàn giao dịch để hạn chế tối đa nguy cơ vướng vào tranh chấp tài sản.