Việc xác định ai là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) luôn là vấn đề pháp lý quan trọng, đặc biệt là trong các trường hợp có nhiều người cùng chung quyền lợi đối với một thửa đất. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, các quy định về ghi tên trên Sổ đỏ đã có những điều chỉnh cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa cho người sử dụng đất.

Nguyên tắc chung về cấp Giấy chứng nhận cho nhiều người chung quyền

Theo quy định tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024:

"Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện."

Quy định này khẳng định quyền bình đẳng của các thành viên có chung quyền lợi, đồng thời tạo sự linh hoạt trong việc quản lý giấy tờ pháp lý tùy theo nhu cầu của các bên.

1. Trường hợp nhiều người cùng góp tiền mua chung một thửa đất

Đây là tình huống phổ biến khi bạn bè, người quen hoặc các nhà đầu tư cùng góp vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp mua chung nhưng không tách thửa

Khi thửa đất không đủ điều kiện tách thửa hoặc các bên không có nhu cầu tách thửa, Giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất. Tại mục hình thức sử dụng trên Sổ đỏ, cơ quan chức năng sẽ ghi là “sử dụng chung” theo quy định tại khoản 5 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

Nếu các bên thỏa thuận cử người đại diện, Sổ đỏ sẽ được trao cho người này, nhưng quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi người vẫn tương ứng với phần vốn góp thực tế.

Trường hợp mua chung và thực hiện tách thửa

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, nếu thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh, từng thành viên có thể yêu cầu tách thửa để đứng tên riêng trên Giấy chứng nhận đối với phần diện tích tương ứng của mình.

2. Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Theo Luật Hôn nhân và gia đình 2014, cụ thể là khoản 1 Điều 34, tài sản chung phải ghi tên cả hai vợ chồng trên Giấy chứng nhận, trừ khi có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp Sổ đỏ hiện tại chỉ đứng tên một người nhưng là tài sản tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, vợ hoặc chồng có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai cấp đổi để ghi tên cả hai người. Điều này giúp hạn chế rủi ro khi một bên tự ý thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp mà không có sự đồng ý của bên còn lại.

3. Ghi tên Sổ đỏ đối với hộ gia đình sử dụng đất

Một trong những thay đổi lớn của Luật Đất đai 2024 là việc xác định lại khái niệm hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình chỉ bao gồm những thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước ngày 01/08/2024.

Về cách ghi tên trên Sổ đỏ cho hộ gia đình từ ngày Luật này có hiệu lực:

• Ghi đầy đủ thông tin của tất cả các thành viên trong hộ.
• Nếu không đủ chỗ ghi, sẽ ghi tên một số thành viên đại diện và kèm theo dòng chữ: “và các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất của hộ được thể hiện tại mã QR”.
• Mã QR trên Giấy chứng nhận sẽ là công cụ để truy xuất đầy đủ danh sách các thành viên có quyền lợi chung.

Kết luận và lời khuyên pháp lý

Việc nắm rõ quy định về ghi tên trên Sổ đỏ không chỉ giúp bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp mà còn là cơ sở để giải quyết các tranh chấp phát sinh sau này. Người dân nên chủ động kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận và thực hiện các thủ tục đăng ký biến động, cấp đổi nếu thông tin chưa phản ánh đúng thực tế quyền sử dụng đất.

Trên đây là các quy định mới nhất về việc ghi tên Sổ đỏ khi có chung quyền sử dụng đất áp dụng cho năm 2025. Nếu quý độc giả cần tư vấn chi tiết cho trường hợp cụ thể của mình, hãy liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ kịp thời.