Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, vấn đề đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) trở thành tâm điểm chú ý của nhiều cặp vợ chồng. Liệu trên Sổ đỏ có mục nào ghi rõ đây là tài sản chung hay riêng? Nếu chỉ một người đứng tên, người còn lại có nguy cơ mất quyền lợi hay không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết dựa trên các quy định pháp lý mới nhất tính đến tháng 10/2024.

1. Cách xác định tài sản chung, riêng của vợ chồng theo quy định hiện hành

Việc xác định quyền sở hữu đối với nhà đất không chỉ dựa vào người đứng tên trên Sổ đỏ mà còn phụ thuộc vào nguồn gốc và thời điểm hình thành tài sản. Theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014:

Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động nghề nghiệp, kết quả sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân...

Ngược lại, tài sản riêng được xác định theo Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, bao gồm tài sản mỗi người có trước khi kết hôn, tài sản được thừa kế riêng hoặc tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân.

Lưu ý quan trọng: Trong trường hợp có tranh chấp mà không có căn cứ chứng minh tài sản đó là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

2. Trên Sổ đỏ có mục nào ghi rõ tài sản chung vợ, chồng không?

Thực tế, trên mẫu Giấy chứng nhận mới theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, không có một "mục" riêng biệt ghi chữ "Tài sản chung" hay "Tài sản riêng". Thay vào đó, tình trạng pháp lý của tài sản được thể hiện thông qua cách ghi tên tại trang 1 của Sổ đỏ.

Căn cứ khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc ghi tên được quy định như sau:

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.

Như vậy, nếu là tài sản chung, Sổ đỏ sẽ ghi tên của cả hai người. Nếu vợ chồng thỏa thuận để một người đứng tên đại diện, trên Sổ đỏ sẽ ghi thêm dòng chữ "là đại diện cho vợ và chồng". Đây chính là dấu hiệu pháp lý rõ ràng nhất để xác định tài sản chung ngay trên phôi bằng.

3. Một người đứng tên trên Sổ đỏ: Căn cứ nào để xác định tài sản riêng?

Nhiều người lầm tưởng rằng cứ ai đứng tên trên Sổ đỏ thì đó là tài sản riêng của người đó. Tuy nhiên, theo pháp luật Việt Nam, việc đứng tên chỉ là hình thức đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Để khẳng định là tài sản riêng khi chỉ có một người đứng tên, cần dựa vào các bằng chứng sau:

• Hợp đồng tặng cho, văn bản thừa kế: Chứng minh tài sản được xác lập riêng cho cá nhân đó.
• Văn bản thỏa thuận tài sản riêng: Vợ chồng có thể lập văn bản cam kết tài sản được mua bằng tiền riêng của một bên và bên kia không có đóng góp, không có quyền lợi.
• Chứng từ tài chính: Chứng minh nguồn tiền mua đất có từ trước khi kết hôn hoặc từ việc bán các tài sản riêng khác.

Nếu không có các giấy tờ nêu trên, dù Sổ đỏ chỉ đứng tên vợ hoặc chồng nhưng hình thành trong thời kỳ hôn nhân, tài sản đó vẫn mặc nhiên được coi là tài sản chung khi có tranh chấp hoặc khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp.

4. Lời khuyên pháp lý để bảo vệ quyền lợi

Để tránh những rắc rối pháp lý không đáng có, đặc biệt là rủi ro một bên tự ý định đoạt tài sản chung, các cặp vợ chồng nên:

1. Thực hiện ghi tên cả hai: Nếu tài sản là chung, hãy yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai ghi tên cả vợ và chồng theo đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024.
2. Cập nhật biến động: Nếu Sổ đỏ cũ chỉ đứng tên một người nhưng là tài sản chung, vợ chồng có thể làm thủ tục đăng ký biến động để thêm tên người còn lại.
3. Lưu trữ hồ sơ: Luôn giữ lại các bản sao hợp đồng mua bán, chứng từ thanh toán và các văn bản thỏa thuận liên quan đến tài sản.

Việc hiểu rõ các quy định về đứng tên trên Sổ đỏ không chỉ giúp bảo vệ tài sản gia đình mà còn là cơ sở để giải quyết các tranh chấp một cách công bằng, đúng pháp luật.