Tình trạng chồng lấn ranh giới trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) không phải là hiếm gặp, đặc biệt là tại các khu vực có lịch sử đo đạc thủ công hoặc hồ sơ địa chính chưa được số hóa đồng bộ. Khi phát hiện diện tích đất của mình bị "nhảy" sang sổ đỏ của hàng xóm, người dân thường rơi vào lúng túng, nhất là khi đang có nhu cầu tách thửa để tặng cho hoặc chuyển nhượng.

Tại sao không thể tách thửa khi đất đang bị chồng lấn?

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, một trong những điều kiện tiên quyết để thực hiện các quyền của người sử dụng đất (bao gồm cả việc tách thửa) là đất phải không có tranh chấp. Việc chồng lấn ranh giới – tức là cùng một diện tích đất nhưng lại nằm trong sổ đỏ của hai chủ thể khác nhau – về bản chất là một dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất và ranh giới thửa đất.

Trong bối cảnh thời gian năm 2021, khi cơ quan chức năng tiếp nhận hồ sơ tách thửa, nếu qua kiểm tra thực địa và đối chiếu hồ sơ địa chính phát hiện có sự sai lệch hoặc chồng lấn, cán bộ địa chính có quyền từ chối giải quyết và hướng dẫn người dân thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp hoặc đính chính lại sổ đỏ trước khi tiến hành các bước tiếp theo.

Quy trình xử lý: Đính chính sổ đỏ là bước đi bắt buộc

Để có thể tách thửa, gia đình bạn cần phải xác định rõ ràng phần diện tích chồng lấn đó thuộc về ai. Nếu sai sót này xuất phát từ quá trình đo đạc, cấp sổ của cơ quan nhà nước, bạn cần thực hiện thủ tục đính chính theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2013:

"1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
...
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận."

Trình tự, thủ tục đính chính được hướng dẫn chi tiết tại Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đính chính.

Các kịch bản có thể xảy ra khi giải quyết chồng lấn

Dựa trên thực tiễn pháp lý tại thời điểm năm 2021, việc giải quyết chồng lấn thường đi theo hai hướng chính:

• Trường hợp các bên đồng thuận: Nếu nhà bà bạn và gia đình bạn cùng xác định được ranh giới thực tế và thừa nhận sai sót trong sổ đỏ, hai bên có thể cùng ký biên bản xác định ranh giới mốc giới thửa đất. Sau đó, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ căn cứ vào đó để đính chính lại diện tích trên sổ đỏ của cả hai nhà.
• Trường hợp phát sinh tranh chấp: Nếu một trong hai bên không đồng ý với việc điều chỉnh ranh giới, vụ việc sẽ trở thành tranh chấp đất đai. Lúc này, bạn phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 202 Luật Đất đai 2013. Nếu hòa giải không thành, bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân để phân định ranh giới.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc tách thửa đất bị chồng lấn là một quy trình "kép". Bạn không thể gộp chung thủ tục tách thửa và đính chính sổ đỏ làm một. Hãy ưu tiên việc thương lượng với hàng xóm (nhà bà bạn) để cùng phối hợp với cơ quan địa chính đo đạc lại. Một biên bản thỏa thuận ranh giới có chữ ký của các bên và xác nhận của tổ trưởng dân phố/trưởng thôn sẽ là căn cứ quan trọng nhất để Văn phòng đăng ký đất đai đẩy nhanh tiến độ đính chính hồ sơ, dọn đường cho việc tách thửa sau này.

Nội dung bài viết được biên tập dựa trên các quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm tháng 8/2021. Mọi thắc mắc về thủ tục đất đai, quý khách vui lòng liên hệ để được tư vấn chi tiết.