Việc tách thửa đất trồng cây lâu năm không chỉ đơn thuần là phân chia diện tích trên giấy tờ mà còn liên quan mật thiết đến các quy định pháp lý khắt khe về quy hoạch và điều kiện sử dụng. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, những quy tắc này đã có nhiều thay đổi quan trọng mà người sử dụng đất cần nắm vững để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Đất trồng cây lâu năm có được phép tách thửa không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, được sử dụng để trồng các loại cây sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm như cà phê, chè, điều, sầu riêng hay các loại cây ăn quả khác.

Về bản chất, tách thửa là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ một thửa đất lớn thành hai hoặc nhiều thửa đất nhỏ hơn. Hiện nay, pháp luật không cấm việc tách thửa đối với loại đất này, dù mục đích là để chuyển nhượng, tặng cho hay chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, để thực hiện thành công, người dân phải đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật và pháp lý cụ thể do Nhà nước quy định.

Điều kiện "cần và đủ" để tách thửa đất trồng cây lâu năm

Căn cứ theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, một thửa đất trồng cây lâu năm muốn được tách thửa phải hội đủ các điều kiện cơ bản sau:

• Phải có Giấy chứng nhận: Thửa đất đã được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng theo quy định.
• Đất không có tranh chấp: Thửa đất đang trong tình trạng ổn định, không bị khiếu nại hay tranh chấp về ranh giới.
• Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không nằm trong danh sách tài sản bị kê biên để thi hành án hoặc áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Còn thời hạn sử dụng: Đất nông nghiệp thường có thời hạn sử dụng (thường là 50 năm), việc tách thửa chỉ được thực hiện khi thời hạn này vẫn còn.
• Đảm bảo diện tích tối thiểu: Đây là điều kiện then chốt, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải đạt diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định.

Diện tích tối thiểu: Mỗi địa phương một quy định riêng

Một điểm người dân cần đặc biệt lưu ý là diện tích tối thiểu để tách thửa đất trồng cây lâu năm không áp dụng chung cho cả nước. Luật Đất đai 2024 giao quyền cho UBND các tỉnh, thành phố tự quyết định con số này dựa trên quỹ đất và quy hoạch phát triển của địa phương.

Ví dụ, tại khu vực đô thị của Hà Nội, diện tích tối thiểu có thể yêu cầu từ 500m2, trong khi tại các vùng nông nghiệp trọng điểm như Tây Nguyên hay Đồng bằng sông Cửu Long, con số này có thể lên tới 1.000m2 hoặc cao hơn để đảm bảo hiệu quả canh tác. Do đó, trước khi làm thủ tục, bạn cần tra cứu kỹ quyết định của UBND tỉnh nơi có đất.

Chi phí thực hiện tách thửa gồm những gì?

Khi tiến hành tách thửa, chủ sở hữu đất cần chuẩn bị tài chính cho các khoản mục sau:

1. Phí đo đạc: Trả cho đơn vị kỹ thuật để xác định ranh giới thửa đất mới.
2. Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức thu thường là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.
3. Phí thẩm định hồ sơ: Tùy thuộc vào quy định của Hội đồng nhân dân từng tỉnh.

Tóm lại, việc tách thửa đất trồng cây lâu năm hoàn toàn khả thi nếu bạn nắm rõ quy hoạch và đáp ứng đủ các điều kiện về diện tích. Để quá trình diễn ra thuận lợi, lời khuyên tốt nhất là nên liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để được hướng dẫn chi tiết về các văn bản mới nhất đang áp dụng.