Trong đời sống hôn nhân, giai đoạn ly thân thường được coi là "khoảng lặng" trước khi đi đến quyết định cuối cùng. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, ly thân không làm chấm dứt quan hệ vợ chồng. Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp khi một trong hai bên thực hiện các giao dịch bất động sản. Câu hỏi đặt ra là: Nhà đất mua trong thời gian ly thân có được coi là tài sản riêng không? Sổ đỏ sẽ ghi tên ai và khi ly hôn chính thức, tài sản này sẽ được phân chia như thế nào?

1. Ly thân nhưng chưa ly hôn: Nhà đất vẫn là tài sản chung?

Pháp luật Việt Nam hiện hành, cụ thể là Luật Hôn nhân và gia đình 2014, không có quy định cụ thể về khái niệm "ly thân". Điều này đồng nghĩa với việc dù vợ chồng không còn sống chung, không còn sinh hoạt chung nhưng về mặt pháp lý, họ vẫn đang trong thời kỳ hôn nhân cho đến khi có bản án hoặc quyết định ly hôn có hiệu lực pháp luật của Tòa án.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng bao gồm:

"1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được tặng cho riêng, được thừa kế riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng."

Như vậy, nếu bạn dùng tiền lương, tiền công hoặc thu nhập từ kinh doanh phát sinh trong thời gian ly thân để mua nhà đất, thì bất động sản đó mặc nhiên là tài sản chung. Trừ khi bạn chứng minh được số tiền mua đất là tài sản riêng (được tặng cho, thừa kế riêng hoặc tài sản có trước khi kết hôn).

2. Quy định về việc ghi tên trên Sổ đỏ khi mua nhà đất lúc ly thân

Vì nhà đất mua trong thời kỳ ly thân vẫn được xác định là tài sản chung, nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng) phải tuân thủ nguyên tắc ghi tên cả hai người.

Căn cứ Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013, đối với tài sản chung phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì Giấy chứng nhận phải ghi tên cả vợ và chồng.

Tuy nhiên, pháp luật cũng mở ra một hướng đi khác: Nếu vợ chồng có thỏa thuận bằng văn bản về việc chỉ ghi tên một người trên Sổ đỏ thì cơ quan chức năng sẽ thực hiện theo thỏa thuận đó. Nhưng cần lưu ý, việc ghi tên một người không đồng nghĩa với việc tài sản đó trở thành tài sản riêng, trừ khi có văn bản cam kết tài sản riêng được công chứng hợp lệ.

Cách thể hiện thông tin trên Sổ đỏ theo quy định

Theo hướng dẫn tại điểm d khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thông tin của cả vợ và chồng sẽ được ghi đầy đủ tại trang 1 của Giấy chứng nhận bao gồm: Họ tên, năm sinh, loại và số giấy tờ nhân thân (CMND/CCCD/CMQĐ), và địa chỉ thường trú.

3. Phân chia nhà đất mua khi ly thân khi ra Tòa ly hôn

Đây là vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất. Nhiều người cho rằng vì họ tự làm ra tiền trong lúc ly thân để mua nhà nên đối phương không có quyền hưởng. Tuy nhiên, về nguyên tắc, tài sản chung sẽ được chia đôi khi ly hôn theo quy định tại Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

Dù vậy, Tòa án sẽ không chia "cào bằng" mà xem xét đến các yếu tố sau để quyết định tỷ lệ phân chia phù hợp:

• Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng: Bên nào khó khăn hơn hoặc trực tiếp nuôi con có thể được xem xét hưởng phần nhiều hơn.
• Công sức đóng góp: Đây là yếu tố then chốt. Nếu một bên chứng minh được mình là người duy nhất tạo ra thu nhập để mua nhà trong thời gian ly thân, Tòa án có thể chia cho bên đó phần giá trị lớn hơn (ví dụ 70/30 hoặc 80/20).
• Lỗi của mỗi bên: Nếu việc ly thân và dẫn đến ly hôn do lỗi vi phạm quyền, nghĩa vụ vợ chồng (ngoại tình, bạo lực...), bên có lỗi có thể bị chia ít tài sản hơn.

Phương thức chia: Ưu tiên chia bằng hiện vật. Nếu không thể chia hiện vật (chỉ có một căn nhà duy nhất), Tòa án sẽ định giá và giao nhà cho một bên tiếp tục sử dụng, bên đó có trách nhiệm thanh toán phần giá trị tương ứng bằng tiền cho bên còn lại.

Lời khuyên pháp lý

Để tránh những tranh chấp không đáng có về sau, nếu bạn có ý định mua nhà đất trong thời gian ly thân, hãy cân nhắc thực hiện một trong các phương án sau:

1. Lập văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân và công chứng tại văn phòng công chứng.
2. Yêu cầu bên kia ký văn bản cam kết tài sản riêng nếu nguồn tiền mua nhà thực sự là tài sản riêng của bạn.
3. Hoàn tất thủ tục ly hôn trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản lớn.

Việc nắm rõ các quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Hôn nhân gia đình sẽ giúp bạn tự tin hơn trong việc bảo vệ khối tài sản của mình.