Mua nhà là việc đại sự, và với nhiều gia đình trẻ, lựa chọn mua chung cư trả góp hình thành trong tương lai là giải pháp tài chính tối ưu. Tuy nhiên, không ít người mua vẫn còn mơ hồ về việc: "Chủ đầu tư được thu tối đa bao nhiêu tiền trước khi bàn giao nhà?" hay "Tiến độ thanh toán như thế nào là đúng luật?". Bài viết dưới đây sẽ giải mã chi tiết các quy định mới nhất tại Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Nhà ở hình thành trong tương lai và cơ chế thanh toán trả trước

Trước hết, cần hiểu rõ khái niệm về loại hình bất động sản này. Theo quy định tại khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023:

24. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Điểm đặc biệt của giao dịch này là người mua sẽ trả tiền theo hình thức trả trước căn cứ vào hợp đồng mua bán. Đây thực chất là một hình thức huy động vốn hợp pháp của chủ đầu tư để phục vụ việc xây dựng dự án. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, pháp luật đã đặt ra những giới hạn rất cụ thể về số tiền và thời điểm thanh toán.

Có bao nhiêu đợt thanh toán khi mua chung cư trả góp?

Thực tế, số lượng các đợt thanh toán không được ấn định cứng nhắc trong luật mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng. Thông thường, các dự án sẽ chia nhỏ thành nhiều đợt (có thể từ 7 đến 10 đợt hoặc hơn) tương ứng với các cột mốc xây dựng như: xong móng, xong sàn tầng 5, tầng 10, cất nóc...

Theo mẫu hợp đồng ban hành kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP, các bên phải thỏa thuận cụ thể về tiến độ, thời hạn và điều kiện thanh toán. Người mua cần đặc biệt lưu ý kiểm tra kỹ các mốc thời gian này trong hợp đồng để chủ động về tài chính.

Giới hạn số tiền thanh toán mỗi đợt: Những con số "vàng" cần ghi nhớ

Đây là nội dung quan trọng nhất mà người mua nhà cần nắm vững để tránh bị chủ đầu tư "lạm thu". Tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, mức thanh toán được quy định như sau:

• Thanh toán lần đầu: Không được quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc).
• Thanh toán các lần tiếp theo: Phù hợp tiến độ xây dựng nhưng tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không được quá 70% giá trị hợp đồng. Riêng đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, con số này chỉ là 50%.
• Trước khi nhận Sổ hồng: Nếu người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng. 5% còn lại sẽ được thanh toán khi người mua chính thức nhận Sổ hồng trên tay.

Lưu ý quan trọng về chênh lệch diện tích và bàn giao

Một tình huống thường gặp là diện tích thực tế khi bàn giao có sự chênh lệch so với diện tích trên bản vẽ hợp đồng. Các bên nên thỏa thuận rõ trong hợp đồng về biên độ sai số cho phép (thường là +/- 1% đến 2%) và cách thức thanh toán phần chênh lệch này. Nếu diện tích thiếu hụt vượt quá biên độ, chủ đầu tư phải hoàn trả tiền cho người mua và ngược lại.

Việc nắm rõ các quy định về tiến độ thanh toán không chỉ giúp bạn quản lý dòng tiền tốt hơn mà còn là "vũ khí" pháp lý quan trọng để giám sát trách nhiệm của chủ đầu tư trong suốt quá trình hình thành tổ ấm tương lai.