Trong quá trình sử dụng đất, không ít trường hợp người dân phát hiện diện tích đất thực tế đang sử dụng lớn hơn so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Vấn đề này thường gây ra nhiều lo lắng về tính pháp lý cũng như các khoản chi phí phát sinh khi muốn hợp thức hóa. Với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về xử lý diện tích đất tăng thêm đã có những thay đổi quan trọng, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho người sử dụng đất.

1. Tại sao diện tích đất thực tế lại tăng thêm so với Sổ đỏ?

Việc diện tích đất thực tế khác biệt so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp thường xuất phát từ 03 nhóm nguyên nhân chủ yếu sau:

• Do sai số đo đạc: Đây là nguyên nhân phổ biến nhất. Trước đây, công nghệ đo đạc còn thô sơ (dùng thước dây, máy kinh vĩ cũ) dẫn đến độ chính xác không cao. Khi đo đạc lại bằng máy toàn đạc điện tử hoặc công nghệ GPS hiện đại, ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng diện tích thực tế lại lớn hơn con số ghi trên Sổ.
• Do người sử dụng đất lấn, chiếm: Trong quá trình sử dụng, người dân có thể đã mở rộng ranh giới sang phần đất công hoặc đất chưa sử dụng do Nhà nước quản lý mà không làm thủ tục xin phép.
• Do nhận chuyển nhượng, tặng cho bằng giấy tay: Người sử dụng đất nhận thêm một phần diện tích từ thửa đất liền kề thông qua các giao dịch dân sự nhưng chưa thực hiện thủ tục hợp thửa hoặc đăng ký biến động theo quy định.

Tùy vào từng nguyên nhân cụ thể, cơ quan chức năng sẽ có phương án xử lý và áp dụng mức thu nghĩa vụ tài chính khác nhau.

2. Nguyên tắc xử lý đất tăng thêm theo Luật Đất đai 2024

Theo quy định tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc xử lý trường hợp chênh lệch diện tích được xác định như sau:

"Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế."

Như vậy, có 03 kịch bản chính:

• Trường hợp ranh giới không thay đổi: Nếu ranh giới ổn định, không tranh chấp, người dân được công nhận diện tích theo thực tế đo đạc mà không cần làm thủ tục chuyển mục đích hay hợp thửa phức tạp.
• Trường hợp ranh giới có thay đổi: Phần diện tích tăng thêm sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo quy định về công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất không có giấy tờ.
• Trường hợp vị trí không chính xác: Nếu đất đã có Sổ nhưng vị trí trên bản đồ địa chính sai lệch so với thực địa, cơ quan nhà nước sẽ rà soát và cấp đổi lại Sổ cho đúng thực tế.

3. Thủ tục cấp Sổ đỏ cho phần diện tích tăng thêm

Căn cứ Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, quy trình hợp thức hóa được phân loại như sau:

3.1. Đối với thửa đất gốc chưa được cấp Sổ đỏ

Nếu thửa đất gốc chỉ có các giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024:

• Nếu phần tăng thêm có giấy tờ: Diện tích cấp Sổ được xác định cho toàn bộ thửa đất theo Điều 141 Luật Đất đai 2024.
• Nếu phần tăng thêm do nhận chuyển quyền trước 01/8/2024: Thực hiện cấp Sổ cho toàn bộ diện tích và chỉnh lý Sổ của bên chuyển nhượng.
• Nếu phần tăng thêm không có giấy tờ: Sẽ được xem xét dựa trên các quy định tại Điều 138, Điều 139 và Điều 140 Luật Đất đai 2024 (tùy thuộc vào thời điểm sử dụng đất và việc vi phạm pháp luật đất đai trước đó).

3.2. Đối với thửa đất gốc đã có Sổ đỏ

Người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất đang sử dụng thực tế. Điểm mới đáng chú ý là người dân không phải thực hiện các thủ tục tách thửa, hợp thửa hay chuyển mục đích sử dụng đất riêng biệt cho phần diện tích tăng thêm này, giúp tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí.

4. Nghĩa vụ tài chính: Tiền phải nộp đối với đất tăng thêm

Đây là nội dung được người dân quan tâm nhất. Mức tiền phải nộp được chia thành hai trường hợp:

• Trường hợp không phải nộp tiền: Nếu diện tích tăng thêm do sai số đo đạc mà ranh giới không thay đổi, không tranh chấp, người dân thường không phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch này.
• Trường hợp phải nộp tiền: Nếu diện tích tăng thêm do lấn chiếm hoặc nhận chuyển nhượng mà chưa nộp tiền sử dụng đất, người dân phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ hợp thức hóa. Mức thu cụ thể sẽ do cơ quan thuế xác định dựa trên bảng giá đất và mục đích sử dụng đất.

Lời khuyên pháp lý: Việc xử lý đất tăng thêm đòi hỏi sự chính xác về hồ sơ kỹ thuật thửa đất. Người dân nên chủ động liên hệ với đơn vị đo đạc có tư cách pháp nhân để xác định chính xác ranh giới trước khi nộp hồ sơ lên Văn phòng đăng ký đất đai.

Hy vọng bài viết đã cung cấp cái nhìn toàn diện về cách xử lý đất tăng thêm so với Sổ đỏ theo quy định mới nhất. Nếu bạn gặp vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục, hãy tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý để đảm bảo quyền lợi tối ưu.