Thực trạng pháp lý về việc tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong giao dịch dân sự về đất đai, việc chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất là nhu cầu phổ biến của người dân. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp muốn chia nhỏ diện tích để bán đều được cơ quan nhà nước chấp thuận. Theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi người sử dụng đất muốn chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải thực hiện thủ tục đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng.

"Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất."

Như vậy, việc tách thửa là điều kiện tiên quyết để có thể thực hiện các bước tiếp theo của quy trình sang tên, đổi chủ đối với một phần diện tích đất. Nếu không thể tách thửa, giao dịch chuyển nhượng về mặt pháp lý sẽ không thể hoàn tất tại cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện để được phép tách thửa theo quy định hiện hành

Để một thửa đất được phép tách nhỏ, người sử dụng đất phải đối chiếu với các quy định khắt khe của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn của địa phương. Cụ thể:

• Diện tích tối thiểu: Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải đảm bảo diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
• Phù hợp quy hoạch: Việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Không có tranh chấp: Đất phải đang trong thời hạn sử dụng và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Trường hợp tạm dừng tách thửa tại Quảng Nam theo Chỉ thị 06/CT-UBND

Tại bối cảnh thời điểm năm 2019, người dân tại tỉnh Quảng Nam cần đặc biệt lưu ý đến các chính sách đặc thù của địa phương. Cụ thể, theo Chỉ thị 06/CT-UBND ngày 02/7/2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam, chính quyền đã đưa ra quyết định tạm dừng việc phân lô, tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất tại một số khu vực trọng điểm.

Lý do của việc tạm dừng này là để phục vụ công tác điều chỉnh quy hoạch theo ranh giới địa lý mới, liên quan đến việc sắp xếp dân cư ven biển và mở rộng Khu kinh tế mở Chu Lai. Quy định này áp dụng cho đến khi có quy hoạch mới được phê duyệt chính thức, ngoại trừ các trường hợp đất đai nằm trong khu dân cư, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền cho phép triển khai.

Do đó, nếu thửa đất của bạn nằm trong khu vực chịu ảnh hưởng của Chỉ thị này, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ đo đạc tách thửa. Hệ quả tất yếu là bạn không thể thực hiện việc chuyển nhượng một phần thửa đất cho người khác theo đúng trình tự pháp luật quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Lời khuyên pháp lý cho người mua và người bán

Trong trường hợp đất không được tách thửa, việc mua bán bằng giấy tay hoặc các hình thức lách luật khác tiềm ẩn rủi ro cực kỳ lớn. Người mua có thể rơi vào tình trạng "tiền mất tật mang" khi không thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến tranh chấp kéo dài hoặc khó khăn khi muốn thế chấp, xây dựng sau này.

Trước khi tiến hành đặt cọc hoặc ký kết hợp đồng, quý khách nên chủ động liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường địa phương để kiểm tra thông tin quy hoạch và các văn bản chỉ đạo mới nhất về việc tách thửa tại khu vực đó. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh những rắc rối pháp lý không đáng có.