Anh Lương Minh T (Yên Bái) gửi câu hỏi đến hệ thống với nội dung: "Gia đình tôi đang sử dụng một mảnh đất tại khu vực đường Nguyễn Tất Thành, thành phố Yên Bái với diện tích là gần 3.000 m2. Nguồn gốc đất là do tôi khai hoang từ năm 1990 khi mới lập gia đình. Hiện nay trên đất đã có nhà ở ổn định và vườn cây ăn quả lâu năm. Vậy trường hợp đất khai hoang không có giấy tờ như của tôi có được cấp Sổ đỏ không và diện tích đất ở được tính như thế nào?"

Vấn đề của anh T cũng là thắc mắc chung của rất nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất có nguồn gốc khai hoang từ nhiều thập kỷ trước. Với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về công nhận quyền sử dụng đất cho đất không giấy tờ đã có những thay đổi quan trọng, mở ra cơ hội lớn hơn cho người dân.

Hiểu đúng về "Đất khai hoang" theo quy định pháp luật

Trước khi đi sâu vào điều kiện cấp Giấy chứng nhận, cần làm rõ khái niệm đất khai hoang. Thực tế, pháp luật đất đai hiện hành định nghĩa đây là loại đất đang để hoang hóa, đất khác mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của bất kỳ tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân nào khác.

Việc sử dụng đất khai hoang bản chất là quá trình người dân tự mình cải tạo, đưa đất vào sử dụng nhưng chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất chính thức từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

1. Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang từ năm 1990

Theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ được phân loại theo các mốc thời gian sử dụng đất ổn định.

Trường hợp sử dụng đất từ năm 1980 đến trước năm 1993

Đối chiếu với trường hợp của anh T (khai hoang từ năm 1990), anh thuộc nhóm đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 sẽ được xem xét cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện:

• Sử dụng đất ổn định: Đất đã được sử dụng liên tục vào một mục đích nhất định kể từ thời điểm bắt đầu khai hoang.
• Không có tranh chấp: Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận hiện trạng đất không có tranh chấp với các chủ sử dụng đất liền kề hoặc các tổ chức khác.
• Không vi phạm pháp luật đất đai: Đất không thuộc trường hợp lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình hoặc đất đã có thông báo thu hồi.

"2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất..."

2. Cách xác định diện tích đất ở cho thửa đất 3.000m2

Đây là nội dung anh T đặc biệt quan tâm. Với diện tích lớn (gần 3.000m2), việc xác định bao nhiêu diện tích được công nhận là đất ở (đất thổ cư) phụ thuộc vào hạn mức của địa phương và hiện trạng xây dựng.

Xác định dựa trên hạn mức công nhận đất ở

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024, diện tích đất ở của anh T được xác định như sau:

• Nếu diện tích đất xây dựng nhà ở nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức: Anh được công nhận diện tích đất ở bằng hạn mức công nhận đất ở của tỉnh Yên Bái quy định tại thời điểm nộp hồ sơ. Phần diện tích này không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Nếu diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở lớn hơn hạn mức: Anh được công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng. Tuy nhiên, anh phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức đó.

Xác định cho phần diện tích đất còn lại

Sau khi đã trừ đi diện tích đất ở được công nhận, phần diện tích còn lại trong tổng số 3.000m2 (chủ yếu là vườn cây ăn quả) sẽ được xử lý theo điểm d khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024:

• Nếu hiện trạng là đất nông nghiệp (vườn cây), Nhà nước sẽ công nhận theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất.
• Nếu anh T có nhu cầu chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp hoặc đất ở cho toàn bộ diện tích còn lại, anh phải đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Lời khuyên pháp lý cho người dân khai hoang đất

Việc cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân mà còn giúp Nhà nước quản lý quỹ đất hiệu quả hơn. Đối với trường hợp của anh T, anh cần thực hiện các bước sau:

1. Liên hệ UBND cấp xã để xin xác nhận về thời điểm sử dụng đất và tình trạng không tranh chấp.
2. Chuẩn bị các chứng cứ chứng minh việc sử dụng đất từ năm 1990 (như biên lai nộp thuế đất hàng năm, các giấy tờ tạm giao đất nếu có, hoặc xác nhận của những người dân sống lâu năm tại khu vực).
3. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để được hướng dẫn thủ tục đo đạc và cấp Giấy chứng nhận.

Lưu ý rằng, hạn mức đất ở tại mỗi địa phương là khác nhau. Anh T cần tham khảo Quyết định của UBND tỉnh Yên Bái về hạn mức giao đất, công nhận đất ở để có con số chính xác nhất cho trường hợp của mình.

Trên đây là những phân tích chi tiết về điều kiện và cách xác định diện tích đất ở cho đất khai hoang theo Luật Đất đai 2024. Hy vọng thông tin này giúp ích cho anh T và bạn đọc trong việc bảo vệ quyền lợi về đất đai của mình.