Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đầu năm 2021, vấn đề thừa kế nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng) luôn là tâm điểm của nhiều tranh chấp pháp lý phức tạp. Nhiều người dân vẫn lầm tưởng rằng nếu không có Sổ đỏ thì không thể để lại di sản cho con cháu. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 đã mở ra những cơ chế linh hoạt để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.

Quyền định đoạt tài sản thông qua di chúc

Theo quy định tại Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015:

“Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”.

Như vậy, quyền để lại thừa kế là quyền cơ bản của công dân. Tuy nhiên, đối với tài sản đặc thù là quyền sử dụng đất, việc thực hiện quyền này phải đối chiếu thêm các quy định chuyên ngành tại Luật Đất đai 2013.

1. Hướng dẫn lập di chúc khi đất chưa có Giấy chứng nhận

Thông thường, để thực hiện các giao dịch về đất đai, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 yêu cầu phải có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa việc "thực hiện quyền thừa kế" (khi người có đất còn sống lập di chúc) và việc "chia di sản thừa kế" (sau khi người có đất qua đời).

Tại điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều này dẫn đến một rào cản: Các tổ chức hành nghề công chứng thường từ chối công chứng di chúc nếu tài sản là nhà đất chưa có Sổ đỏ.

Giải pháp thay thế hợp pháp:

Nếu không thể công chứng do thiếu Sổ đỏ, người sử dụng đất vẫn có thể lập di chúc theo các hình thức khác quy định tại Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015:

Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng

Căn cứ Điều 633 Bộ luật Dân sự 2015, người lập di chúc phải tự viết và ký vào bản di chúc. Nội dung phải đảm bảo các yếu tố tại Điều 631 Bộ luật Dân sự 2015 như: Ngày tháng năm lập, thông tin người lập, người hưởng di sản và mô tả chi tiết về thửa đất.

Di chúc bằng văn bản có người làm chứng

Theo Điều 634 Bộ luật Dân sự 2015, nếu không tự viết được, người lập di chúc có thể nhờ người khác viết hoặc đánh máy nhưng phải có ít nhất hai người làm chứng. Lưu ý quan trọng tại Điều 632 Bộ luật Dân sự 2015 là những người có quyền lợi liên quan hoặc người thừa kế không được phép làm chứng.

2. Quyền thừa kế theo pháp luật khi không có di chúc

Trong trường hợp người sử dụng đất qua đời mà không để lại di chúc, hoặc di chúc không hợp lệ, di sản sẽ được chia theo pháp luật. Lúc này, việc đất có Sổ đỏ hay chưa không còn là điều kiện tiên quyết để xác định quyền hưởng di sản, mà là căn cứ để xác định di sản đó có thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người chết hay không.

Theo Điều 649 Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật được thực hiện theo hàng thừa kế. Cụ thể, khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định ba hàng thừa kế ưu tiên:

• Hàng thứ nhất: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi.
• Hàng thứ hai: Ông bà nội ngoại, anh chị em ruột, cháu ruột.
• Hàng thứ ba: Cụ nội ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì ruột, chắt ruột.

Lời khuyên pháp lý cho năm 2021

Dù pháp luật cho phép để lại thừa kế đất chưa có Sổ đỏ thông qua di chúc tự viết hoặc có người làm chứng, nhưng thực tế việc sang tên (đăng ký biến động) sau này cho người thừa kế sẽ gặp nhiều khó khăn nếu thửa đất đó không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Do đó, người dân nên chủ động thực hiện các thủ tục kê khai, cấp Sổ đỏ ngay khi có thể để tránh các rủi ro pháp lý và tranh chấp kéo dài cho thế hệ sau.

Nếu quý khách đang gặp vướng mắc về thủ tục thừa kế hoặc đất đai trong giai đoạn này, hãy tìm đến các chuyên gia pháp lý để được tư vấn lộ trình tối ưu nhất, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của gia đình.