Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở là nhu cầu phổ biến của nhiều hộ gia đình, cá nhân nhằm hợp thức hóa không gian sống hoặc chuẩn bị cho việc xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên, tại thời điểm năm 2020, không ít người dân vẫn còn lúng túng về số tiền phải nộp cho ngân sách Nhà nước. Tùy vào nguồn gốc và vị trí thửa đất, mức thu có thể chênh lệch rất lớn, từ 50% đến 100% giá trị chênh lệch.

Người dân cần nắm rõ quy định để tính toán chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất (ảnh minh họa)

Căn cứ pháp lý áp dụng trong năm 2020

Trong bối cảnh pháp luật đất đai năm 2020, mọi thủ tục và cách tính tiền sử dụng đất đều được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2013 và văn bản hướng dẫn trọng tâm là Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Cụ thể, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP đã phân định rõ các trường hợp thu tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp 1: Nộp 50% tiền chênh lệch giá đất

Đây là trường hợp "ưu đãi" nhất dành cho người sử dụng đất. Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân chỉ phải nộp 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp khi:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
• Chuyển từ đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc tự tách thành các thửa riêng từ trước ngày 01/7/2004.

Công thức tính cụ thể:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Cán bộ địa chính hướng dẫn người dân làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (ảnh minh họa)

Trường hợp 2: Nộp 100% tiền chênh lệch giá đất

Đối với các loại đất nông nghiệp khác không nằm trong cùng thửa đất có nhà ở hoặc không có nguồn gốc đặc thù nêu trên, mức thu sẽ cao hơn. Cụ thể, khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở, người dân phải nộp 100% mức chênh lệch.

Công thức tính:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Ví dụ thực tế: Nếu giá đất ở tại khu vực là 10 triệu đồng/m2 và giá đất nông nghiệp là 1 triệu đồng/m2, thì số tiền chênh lệch là 9 triệu đồng/m2. Người dân sẽ phải nộp đủ 9 triệu đồng cho mỗi mét vuông chuyển đổi.

Cách xác định giá đất tính tiền sử dụng đất năm 2020

Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Thông thường, giá đất này dựa trên Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hoặc giá đất cụ thể nếu diện tích chuyển đổi lớn hoặc nằm trong khu vực có biến động giá.

Ngoài tiền sử dụng đất, người dân còn phải lưu ý các khoản chi phí khác như lệ phí trước bạ (thường là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất) và phí thẩm định hồ sơ tùy theo quy định của từng địa phương.

Lời khuyên pháp lý để tránh sai sót

Trước khi thực hiện thủ tục, người dân nên chủ động kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại địa phương để đảm bảo thửa đất vườn, ao đó được phép chuyển sang đất ở. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo Luật Đất đai 2013 sẽ giúp quá trình xét duyệt diễn ra nhanh chóng, tránh việc bị kéo dài thời gian dẫn đến áp dụng bảng giá đất mới cao hơn.

Nếu gặp khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất để áp dụng mức thu 50%, hãy liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để được trích lục hồ sơ địa chính chính xác nhất.