Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự phổ biến, nhưng không ít người dân vẫn chủ quan trong việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động (thường gọi là sang tên Sổ đỏ). Nhiều trường hợp sau khi ký hợp đồng công chứng, bên mua cầm giấy tờ về cất tủ mà không biết rằng mình đang vi phạm pháp luật và đối mặt với mức phạt tiền không hề nhỏ.

Hợp đồng công chứng xong đã đủ chưa?

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.

"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Về hiệu lực, khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 nêu rõ văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên, việc công chứng mới chỉ là bước hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng. Để quyền sử dụng đất chính thức thuộc về bên mua, thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai là bắt buộc.

Thời hạn 30 ngày "vàng" để sang tên Sổ đỏ

Pháp luật đất đai quy định rất rõ về thời gian người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký khi có thay đổi. Cụ thể, tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế."

Như vậy, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực (thường là ngày ký công chứng), bạn chỉ có đúng 30 ngày để nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu quá thời hạn này mà chưa thực hiện, hành vi của bạn sẽ bị coi là vi phạm hành chính.

Mức xử phạt cực nặng theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Tại thời điểm năm 2021, việc xử phạt hành vi không đăng ký biến động đất đai được áp dụng theo Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Mức phạt cụ thể như sau:

• Tại khu vực nông thôn:
  • Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu quá hạn dưới 24 tháng.
  • Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá hạn từ 24 tháng trở lên.
• Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt đối với khu vực nông thôn (tương ứng tối đa lên đến 10.000.000 đồng).

Ngoài việc bị phạt tiền, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định. Điều này có nghĩa là dù bạn có nộp phạt xong thì vẫn phải đi sang tên Sổ đỏ theo đúng luật.

Lưu ý quan trọng: Nếu bạn đã nộp hồ sơ trong thời hạn 30 ngày nhưng do lỗi của cơ quan đăng ký đất đai chậm trễ trong việc xử lý dẫn đến việc sang tên kéo dài, bạn sẽ không bị xử phạt. Do đó, việc giữ lại phiếu hẹn hoặc biên nhận nộp hồ sơ là cực kỳ quan trọng để làm bằng chứng bảo vệ quyền lợi của mình.

Tóm lại, để tránh những rắc rối về pháp lý và thiệt hại về tài chính, ngay sau khi hoàn tất việc công chứng hợp đồng mua bán đất, quý khách nên khẩn trương thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền trong vòng 30 ngày.