Trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không chỉ giới hạn ở nhà ở hay công trình xây dựng. Đối với những hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức canh tác nông nghiệp, cây lâu năm là một tài sản có giá trị kinh tế cực kỳ lớn. Việc được ghi nhận quyền sở hữu cây lâu năm trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) mang lại sự an tâm về pháp lý, đồng thời gia tăng giá trị tài sản khi thực hiện các giao dịch thế chấp hoặc chuyển nhượng.

Tính đến thời điểm tháng 10/2019, các quy định về việc cấp Sổ đỏ cho cây lâu năm được thực hiện chặt chẽ theo bối cảnh của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

1. Những loại cây lâu năm nào được pháp luật cho phép cấp Sổ đỏ?

Căn cứ theo quy định tại Điều 104 Luật Đất đai 2013, cây lâu năm là một trong bốn loại tài sản gắn liền với đất được Nhà nước bảo hộ và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Tuy nhiên, không phải loại cây nào trồng lâu ngày cũng được coi là "cây lâu năm" để cấp Sổ đỏ. Theo khoản 1 Điều 4 Thông tư liên tịch 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT, các loại cây được chứng nhận phải đáp ứng đặc tính: gieo trồng một lần, cho thu hoạch nhiều năm mà thân chính vẫn giữ nguyên, hoặc dùng làm cây lấy gỗ, bóng mát, cảnh quan với thời gian sinh trưởng trên 05 năm.

Cụ thể, danh mục bao gồm:

• Cây công nghiệp lâu năm: Như cao su, cà phê, tiêu, điều, chè...
• Cây ăn quả lâu năm: Như bưởi, cam, sầu riêng, xoài, nhãn...
• Cây dược liệu lâu năm: Như sâm Ngọc Linh, quế, hồi...
• Cây lấy gỗ, bóng mát và cảnh quan: Các loại cây thân gỗ có chu kỳ sinh trưởng dài.

Lưu ý quan trọng: Danh mục chi tiết từng loài cây có thể thay đổi tùy theo quyết định của UBND cấp tỉnh dựa trên đặc thù khí hậu và thổ nhưỡng của địa phương đó.

2. Điều kiện tiên quyết để cây lâu năm được ghi nhận vào Sổ đỏ

Để được cơ quan chức năng phê duyệt ghi nhận quyền sở hữu, chủ sở hữu cây lâu năm cần chứng minh được hai yếu tố cốt lõi: Sự tồn tại thực tế của cây tại thời điểm cấp và Quyền sở hữu hợp pháp.

2.1. Trường hợp chủ sở hữu có đầy đủ giấy tờ pháp lý

Theo quy định tại Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bạn sẽ được cấp Sổ đỏ nếu có một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà trong đó xác định rõ mục đích sử dụng đất là để trồng cây lâu năm.
• Hợp đồng mua bán, tặng cho hoặc văn bản thừa kế cây lâu năm đã được công chứng, chứng thực hợp lệ.
• Bản án hoặc quyết định có hiệu lực của Tòa án nhân dân xác định quyền sở hữu đối với vườn cây.

2.2. Giải pháp cho trường hợp không có giấy tờ chứng minh

Đây là tình huống phổ biến đối với nhiều hộ nông dân. Nếu không có các giấy tờ nêu trên, người dân vẫn có cơ hội được cấp Sổ đỏ nếu được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Điều này đòi hỏi quá trình kiểm tra thực địa và xác minh nguồn gốc đất cũng như quá trình canh tác liên tục, không tranh chấp.

"Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ thì phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai." (Trích khoản 4 Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

3. Lưu ý đặc biệt khi chủ cây không đồng thời là chủ đất

Trong thực tế sản xuất, có nhiều trường hợp người dân thuê đất hoặc mượn đất để đầu tư trồng cây lâu năm. Lúc này, để được cấp Sổ đỏ cho cây, ngoài các điều kiện về cây trồng, chủ sở hữu cần bổ sung thêm:

1. Văn bản thỏa thuận: Giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu cây về việc cho phép sử dụng đất để trồng cây, văn bản này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.
2. Bản sao giấy tờ đất: Của người đang đứng tên quyền sử dụng đất đó.

Việc tách bạch quyền sở hữu tài sản (cây) và quyền sử dụng đất giúp bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, tránh những tranh chấp không đáng có khi hợp đồng thuê đất kết thúc hoặc có biến động về chủ sở hữu đất.

Kết luận và lời khuyên pháp lý

Việc cấp Sổ đỏ cho cây lâu năm trong năm 2019 là một bước tiến quan trọng để vốn hóa tài sản nông nghiệp. Để quá trình thực hiện diễn ra thuận lợi, người dân cần lưu ý:

• Kiểm tra danh mục cây trồng tại địa phương mình xem có thuộc diện được cấp Sổ hay không.
• Chủ động thu thập và lưu trữ các hóa đơn, chứng từ mua cây giống, hợp đồng thuê đất hoặc các biên bản xác nhận của chính quyền địa phương về việc trồng cây.
• Có thể thực hiện đăng ký chứng nhận cây lâu năm cùng lúc với khi làm Sổ đỏ cho đất hoặc đăng ký bổ sung nếu đất đã có Sổ.

Hy vọng những thông tin chi tiết trên sẽ giúp quý độc giả nắm vững quy định và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của mình đối với tài sản gắn liền với đất.

Ban Biên tập Hệ thống Pháp luật