Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, việc xác định giá trị thực của quyền sử dụng đất đóng vai trò then chốt trong các giao dịch và nghĩa vụ tài chính. Một trong những kỹ thuật quan trọng nhất được pháp luật ghi nhận chính là phương pháp thu nhập. Vậy làm thế nào để tính toán con số này một cách chính xác nhất theo quy định mới?

Phương pháp thu nhập là gì theo quy định mới?

Không còn là những khái niệm mơ hồ, Luật Đất đai 2024 đã đưa ra định nghĩa rất cụ thể. Theo quy định tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp này được hiểu như sau:

“5. Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;”

Hiểu một cách đơn giản, giá trị đất sẽ tỷ lệ thuận với khả năng sinh lời mà mảnh đất đó mang lại cho chủ sở hữu trong tương lai.

Điều kiện bắt buộc để áp dụng phương pháp thu nhập

Mặc dù mang tính khoa học cao, nhưng không phải mọi loại đất đều có thể áp dụng phương pháp này. Căn cứ vào khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp thu nhập chỉ được áp dụng khi thỏa mãn các điều kiện:

• Áp dụng cho đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
• Thửa đất không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh (thiếu thông tin giao dịch tương đồng).
• Quan trọng nhất: Phải xác định được các khoản thu nhập và chi phí thực tế từ việc sử dụng đất theo mục đích định giá.

Quy trình 5 bước xác định giá đất chi tiết

Để cụ thể hóa luật, Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã hướng dẫn trình tự thực hiện vô cùng chặt chẽ:

Bước 1: Thu thập dữ liệu thu nhập

Đối với đất phi nông nghiệp, dữ liệu được lấy từ việc cho thuê mặt bằng trong 03 năm liên tục. Nếu là đất nông nghiệp, cơ quan định giá sẽ căn cứ vào số liệu từ cơ quan thống kê, thuế hoặc nông nghiệp về năng suất và giá bán nông sản trong các vụ thu hoạch gần nhất.

Bước 2: Xác định các khoản chi phí vận hành

Chi phí bao gồm các khoản thuế, phí duy tu, bảo dưỡng công trình gắn liền với đất hoặc chi phí sản xuất nông nghiệp. Các con số này phải dựa trên định mức, đơn giá do Nhà nước ban hành hoặc thực tế phổ biến trên thị trường.

Bước 3: Tính toán thu nhập ròng bình quân

Công thức tính toán được xác lập rõ ràng: Thu nhập ròng = Thu nhập bình quân - Chi phí bình quân. Đây là con số phản ánh lợi nhuận thực tế mà mảnh đất mang lại sau khi đã trừ đi mọi chi phí cần thiết để duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất

Giá trị này được tính bằng cách lấy Thu nhập ròng chia cho Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (thường lấy kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng quốc doanh). Đối với đất sản xuất kinh doanh có thời hạn, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo công thức chiết khấu dòng tiền để đảm bảo tính công bằng.

Bước 5: Chốt giá đất cuối cùng

Cuối cùng, giá đất trên một đơn vị diện tích sẽ bằng tổng giá trị quyền sử dụng đất chia cho diện tích thực tế của thửa đất đó.

Việc nắm vững cách tính này không chỉ giúp các cơ quan quản lý nhà nước xây dựng bảng giá đất sát với thực tế mà còn giúp người dân tự bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình khi thực hiện các thủ tục về bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.