Trong hoạt động xây dựng, việc nắm vững các khái niệm về ranh giới đất đai và quy hoạch là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính pháp lý cho công trình. Một trong những thuật ngữ quan trọng nhất nhưng cũng dễ gây nhầm lẫn nhất chính là chỉ giới xây dựng. Việc hiểu sai hoặc cố tình vi phạm chỉ giới này có thể dẫn đến những hậu quả kinh tế và pháp lý vô cùng nghiêm trọng.

1. Chỉ giới xây dựng là gì? Phân biệt với chỉ giới đường đỏ

Khái niệm về chỉ giới xây dựng đã được pháp luật Việt Nam định nghĩa rất rõ ràng nhằm thống nhất cách hiểu và áp dụng trên toàn quốc. Cụ thể, theo quy định tại khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 và quy chuẩn kỹ thuật quốc gia ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 05/7/2021):

“Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.”

Để hiểu rõ hơn, chúng ta cần phân biệt nó với chỉ giới đường đỏ. Nếu chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định giữa phần đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng, thì chỉ giới xây dựng lại là đường giới hạn mà công trình chính của bạn được phép tọa lạc bên trong đó.

Tùy thuộc vào quy hoạch cụ thể của từng khu vực, chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ (nếu công trình được phép xây sát vỉa hè) hoặc lùi vào so với chỉ giới đường đỏ một khoảng nhất định (gọi là khoảng lùi).

2. Đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng có được phép xây dựng không?

Đây là thắc mắc chung của rất nhiều chủ đầu tư khi muốn tận dụng tối đa diện tích đất. Tuy nhiên, câu trả lời từ góc độ pháp lý là KHÔNG ĐƯỢC PHÉP xây dựng công trình chính trên phần đất này.

Dựa trên quy định tại Thông tư 01/2021/TT-BXD, việc xây dựng phải tuân thủ các nguyên tắc khắt khe sau:

• Trường hợp không có khoảng lùi: Khi chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, không một bộ phận nào của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ, trừ các chi tiết kiến trúc trang trí theo quy định cụ thể của từng địa phương nhưng phải đảm bảo không cản trở giao thông và an toàn cho người đi bộ.
• Trường hợp có khoảng lùi: Khi chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ, phần diện tích nằm giữa hai đường này được gọi là khoảng lùi. Phần đất này thường được dùng để làm sân vườn, bãi đỗ xe hoặc không gian xanh, tuyệt đối không được xây dựng các hạng mục công trình chính lấn chiếm vào không gian này.

Việc cố tình xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng được coi là hành vi vi phạm trật tự xây dựng nghiêm trọng, bị nghiêm cấm theo quy định tại khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014.

3. Mức xử phạt "cực nặng" khi vi phạm chỉ giới xây dựng năm 2021

Pháp luật hiện hành quy định chế tài rất nghiêm khắc đối với các hành vi lấn chiếm chỉ giới xây dựng nhằm răn đe và đảm bảo mỹ quan đô thị. Căn cứ theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP (vẫn đang có hiệu lực tại thời điểm tháng 10/2021):

• Phạt tiền: Theo điểm b khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng.
• Biện pháp khắc phục hậu quả: Đây mới là phần gây thiệt hại lớn nhất. Theo điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư buộc phải tháo dỡ phần công trình vi phạm.

Đáng chú ý, đối với hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng, pháp luật không cho phép điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa sai phạm. Điều này đồng nghĩa với việc dù bạn có muốn nộp phạt để tồn tại công trình cũng là điều không thể.

4. 3 cách tra cứu thông tin quy hoạch và chỉ giới xây dựng nhanh nhất

Để tránh những rủi ro đáng tiếc, trước khi thiết kế và thi công, người dân nên chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch qua các kênh sau:

Cách 1: Tra cứu trực tuyến trên cổng thông tin điện tử

Theo quy định tại khoản 16 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, các đồ án quy hoạch xây dựng phải được công khai trên trang thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà nước. Người dân có thể truy cập vào website của Sở Quy hoạch - Kiến trúc hoặc UBND cấp huyện để xem bản đồ quy hoạch.

Cách 2: Yêu cầu cung cấp thông tin tại cơ quan chức năng

Bạn có quyền gửi đơn yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch đến UBND xã, phường hoặc Phòng Quản lý đô thị cấp huyện. Cơ quan quản lý có trách nhiệm cung cấp chính xác các thông số về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng trong phạm vi đồ án quy hoạch mà họ quản lý.

Cách 3: Xem trực tiếp trên Giấy phép xây dựng

Đối với các công trình đã được cấp phép, thông tin về chỉ giới xây dựng và khoảng lùi sẽ được ghi rõ trong nội dung của Giấy phép xây dựng và bản vẽ đính kèm. Đây là căn cứ pháp lý cao nhất để bạn thực hiện việc thi công đúng luật.

Tóm lại, việc tuân thủ chỉ giới xây dựng không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn bảo vệ quyền lợi kinh tế lâu dài cho chính chủ sở hữu công trình. Đừng vì một chút diện tích lấn chiếm mà phải đối mặt với nguy cơ tháo dỡ và những khoản phạt nặng nề.