Việc tách thửa đất hay còn gọi là tách Sổ đỏ là một trong những thủ tục hành chính về đất đai phổ biến nhất hiện nay. Dù là mục đích tặng cho con cái, thừa kế hay chuyển nhượng một phần diện tích, người dân cần nắm vững các quy định pháp lý để tránh những rủi ro hoặc bị trả hồ sơ do không đủ điều kiện. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình này dựa trên các quy định mới nhất tính đến tháng 3/2021.

1. Điều kiện để được tách thửa đất theo quy định hiện hành

Không phải mọi thửa đất đều có thể tách được. Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc tách thửa phải đảm bảo các điều kiện cơ bản sau:

• Có Giấy chứng nhận: Thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Đất không có tranh chấp: Thửa đất đang trong tình trạng ổn định, không có khiếu nại, tranh chấp về ranh giới hoặc quyền sở hữu.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Đất không nằm trong danh sách tài sản bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất: Đất vẫn còn thời hạn sử dụng theo quy định ghi trên sổ.
• Đảm bảo diện tích tối thiểu: Đây là điều kiện quan trọng nhất. Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải có diện tích và kích thước cạnh không nhỏ hơn mức tối thiểu do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định.

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện: Có Giấy chứng nhận...; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất." (Trích khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013)

2. Hồ sơ đề nghị tách thửa đất cần chuẩn bị những gì?

Để thực hiện thủ tục, chủ sở hữu đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất theo Mẫu số 11/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (thường do đơn vị đo đạc có tư cách pháp nhân thực hiện).
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân và Sổ hộ khẩu của chủ sở hữu (bản sao có chứng thực).

3. Trình tự, thủ tục thực hiện tách Sổ đỏ

Quy trình thực hiện được quy định chi tiết tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người dân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ và trao phiếu hẹn trả kết quả.

Bước 2: Đo đạc địa chính

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cử cán bộ xuống hiện trạng để đo đạc địa chính nhằm chia tách thửa đất theo yêu cầu trong đơn và phù hợp với quy định về diện tích tối thiểu của địa phương.

Bước 3: Lập hồ sơ và trình ký

Sau khi có bản vẽ, cơ quan chức năng sẽ lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất mới hình thành. Đồng thời, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

Người dân nhận Sổ đỏ mới tại nơi nộp hồ sơ sau khi đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo thông báo.

4. Các khoản thuế, phí và lệ phí phải nộp

Khi thực hiện tách thửa, người dân cần lưu ý các khoản chi phí sau:

• Phí đo đạc: Tùy thuộc vào diện tích và vị trí thửa đất, mức phí này do các đơn vị đo đạc thu (thường từ 2 - 5 triệu đồng).
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (thường dưới 100.000 đồng/giấy).
• Phí thẩm định hồ sơ: Tùy từng địa phương quy định.
• Thuế thu nhập cá nhân và Lệ phí trước bạ: Chỉ phát sinh nếu việc tách thửa đi kèm với việc chuyển nhượng hoặc tặng cho. Nếu chỉ tách thửa để đứng tên cùng một chủ sở hữu thì không phải nộp hai khoản này.

Lưu ý: Trường hợp tặng cho giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; anh, chị, em ruột với nhau... thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về thuế.

5. Thời gian giải quyết thủ tục

Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP), thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo, thời gian này có thể kéo dài thêm nhưng không quá 25 ngày làm việc.

Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp quý độc giả thực hiện thủ tục tách Sổ đỏ một cách nhanh chóng và đúng pháp luật. Nếu có vướng mắc, bạn nên liên hệ trực tiếp với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể theo quy định riêng của từng tỉnh thành.