Trong thực tế đời sống, không hiếm trường hợp một thửa đất hoặc căn nhà rơi vào tình cảnh "nội bất xuất, ngoại bất nhập" do bị bao quanh hoàn toàn bởi đất của các hộ hàng xóm. Tình trạng này không chỉ gây khó khăn cho việc sinh hoạt, đi lại mà còn là nguồn cơn của những tranh chấp kéo dài. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào để bảo vệ quyền lợi cho những chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc?

Quyền mở lối đi qua đất người khác: Không phải là sự "ban ơn"

Nhiều người lầm tưởng rằng việc xin đi nhờ qua đất hàng xóm là một sự nhờ vả mang tính cá nhân. Tuy nhiên, theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, đây là một quyền pháp lý cụ thể được gọi là "Quyền về lối đi qua".

Cụ thể, tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ:

"1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ."

Như vậy, quyền này phát sinh khi bất động sản của bạn rơi vào tình trạng không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Tuy nhiên, quyền lợi luôn đi đôi với nghĩa vụ. Người hưởng quyền mở lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu đất bị mở lối đi, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

Trường hợp đặc biệt: Mở lối đi không phải đền bù

Pháp luật cũng dự liệu trường hợp bất động sản được chia tách từ một thửa đất chung. Theo khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù.

Nguyên tắc xác định lối đi: Thuận tiện nhất, thiệt hại ít nhất

Việc xác định vị trí lối đi không thể tùy tiện theo ý muốn chủ quan của một bên. Pháp luật yêu cầu lối đi phải được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất. Các bên cần tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và đặc biệt là phải gây ra thiệt hại ít nhất cho bất động sản chịu hưởng quyền.

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận. Trong trường hợp không thể đạt được tiếng nói chung, các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

Thủ tục đăng ký quyền về lối đi qua theo quy định mới 2024

Sau khi đã xác lập được lối đi (qua thỏa thuận hoặc bản án của Tòa án), chủ sở hữu cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để ghi nhận quyền này vào Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng). Quy trình này hiện được điều chỉnh bởi Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 11/ĐK).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (bản gốc).
• Văn bản thỏa thuận về việc mở lối đi qua có công chứng, chứng thực hoặc Bản án/Quyết định có hiệu lực của Tòa án.
• Sơ đồ kỹ thuật thửa đất thể hiện vị trí lối đi.

Nơi nộp hồ sơ và thời gian giải quyết

Căn cứ Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người dân có thể nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp thay đổi quyền đối với thửa đất liền kề là không quá 07 ngày làm việc (theo Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP). Lưu ý, thời gian này không tính các ngày nghỉ, lễ và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Việc nắm vững các quy định pháp lý về quyền lối đi qua không chỉ giúp bạn bảo vệ tài sản của mình mà còn là cơ sở để duy trì mối quan hệ láng giềng hòa thuận, tránh những xung đột không đáng có.