Trong thực tế đời sống pháp lý tại Việt Nam, tranh chấp đất đai luôn là vấn đề phức tạp và kéo dài. Một trong những câu hỏi phổ biến nhất mà người dân thường đặt ra là: "Nếu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) thì khi xảy ra tranh chấp có được khởi kiện ra Tòa án hay không?". Với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về giải quyết tranh chấp đã có những điểm mới đáng chú ý, mở rộng cơ hội bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất ngay cả khi họ chưa cầm trong tay tấm bằng khoán đỏ.

Phân loại tranh chấp đất đai: Hiểu đúng để đi đúng hướng

Trước khi tìm hiểu về quyền khởi kiện, người dân cần phân biệt rõ hai loại tranh chấp phổ biến trong lĩnh vực này để áp dụng đúng quy trình tố tụng:

• Tranh chấp đất đai: Đây là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tức là các bên tranh chấp với nhau xem ai là người có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó. Đối với loại tranh chấp này, việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất là thủ tục bắt buộc trước khi đưa vụ việc ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
• Tranh chấp liên quan đến đất đai: Bao gồm các tranh chấp về giao dịch dân sự (mua bán, tặng cho, thế chấp), tranh chấp về thừa kế, hoặc chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn. Đối với những trường hợp này, pháp luật không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

Hòa giải tại cơ sở - Bước đệm không thể bỏ qua

Theo quy định hiện hành, khi xảy ra tranh chấp đất đai, Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải. Nếu không tự hòa giải được, các bên phải gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để yêu cầu giải quyết. Nếu việc hòa giải tại UBND cấp xã không thành, lúc này các bên mới có quyền khởi kiện hoặc yêu cầu UBND cấp trên giải quyết tùy theo hồ sơ pháp lý của mảnh đất.

Trường hợp có Sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp lệ

Đối với những mảnh đất đã có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân.

Cụ thể, khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định rõ:

"Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết."

Đất không có Sổ đỏ: Vẫn được quyền khởi kiện ra Tòa án

Đây là điểm mà nhiều người dân còn lầm tưởng. Thực tế, ngay cả khi không có Sổ đỏ và cũng không có bất kỳ giấy tờ nào quy định tại Điều 137, người dân vẫn có quyền khởi kiện. Khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 đã mở ra hai lựa chọn linh hoạt cho đương sự:

Lựa chọn 1: Yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết

• Nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau: Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định này, người dân có thể khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án.
• Nếu một bên tranh chấp là tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài...: Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết. Quyền khiếu nại tiếp theo thuộc về Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện hành chính tại Tòa án.

Lựa chọn 2: Khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân

Thay vì đi theo con đường hành chính (yêu cầu UBND giải quyết), người dân hoàn toàn có thể chọn hình thức khởi kiện dân sự tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Đây là một bước tiến quan trọng giúp người dân chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình thông qua cơ quan tư pháp.

Lời khuyên pháp lý cho người dân

Dù pháp luật cho phép khởi kiện khi không có Sổ đỏ, nhưng để vụ kiện có khả năng thắng lợi cao, người dân cần chủ động thu thập các chứng cứ chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài như: biên lai nộp thuế đất, các giấy tờ giao dịch viết tay (nếu có), xác nhận của những người sử dụng đất liền kề hoặc các bản đồ địa chính qua các thời kỳ. Việc hiểu rõ quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024 sẽ giúp quý khách hàng tự tin hơn trong việc thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết.

Tóm lại, đất không có Sổ đỏ vẫn được khởi kiện tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, quy trình và hồ sơ sẽ đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng hơn so với đất đã có giấy tờ rõ ràng. Người dân nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý để đảm bảo quyền lợi tối ưu nhất trong các vụ việc tranh chấp phức tạp.