Việc tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch dân sự phổ biến nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là khi người tặng cho đã ở độ tuổi "xưa nay hiếm". Trong bối cảnh năm 2021, khi các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 đang có hiệu lực thi hành, vấn đề năng lực hành vi dân sự của người tham gia giao dịch được đặt lên hàng đầu.

Điều kiện để giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Đặc biệt, đối với bất động sản, hình thức của hợp đồng cũng là yếu tố bắt buộc. Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ:

"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. 2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Người không biết chữ thực hiện thủ tục công chứng như thế nào?

Pháp luật không cấm người không biết chữ thực hiện các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, để đảm bảo tính xác thực và bảo vệ quyền lợi của các bên, Luật Công chứng 2014 đã quy định các thủ tục thay thế cho việc ký tên.

Cụ thể, tại Điều 48 Luật Công chứng 2014, việc điểm chỉ được thực hiện thay cho việc ký trong trường hợp người yêu cầu công chứng không ký được do khuyết tật hoặc không biết ký. Khi đó, người yêu cầu công chứng điểm chỉ trước mặt công chứng viên. Ngoài ra, trường hợp người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký, điểm chỉ được thì phải có người làm chứng.

Rào cản pháp lý khi người tặng cho không còn minh mẫn

Vấn đề lớn nhất trong tình huống này không phải là việc "không biết chữ" mà là tình trạng "không minh mẫn". Như đã phân tích ở trên, điều kiện tiên quyết để giao dịch có hiệu lực là người tham gia phải có năng lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện.

Khi một cụ già 90 tuổi đã ở trạng thái nhận thức kém, không còn nhớ rõ con cháu, công chứng viên sẽ có cơ sở để từ chối thực hiện việc công chứng hợp đồng tặng cho. Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng. Nếu có nghi ngờ về khả năng nhận thức, công chứng viên có quyền yêu cầu giám định y khoa hoặc từ chối thực hiện công chứng để tránh các tranh chấp về sau.

Việc cố tình thực hiện giao dịch khi một bên không minh mẫn có thể dẫn đến việc hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự, gây ra những hệ lụy phức tạp về chia tài sản trong gia đình.

Giải pháp pháp lý: Thừa kế theo pháp luật thay vì tặng cho

Nếu tình trạng sức khỏe tâm thần của người đứng tên đất không cho phép thực hiện việc tặng cho hay lập di chúc (vì di chúc cũng yêu cầu người lập phải minh mẫn), thì tài sản đó sẽ trở thành di sản thừa kế sau khi người đó qua đời.

Trong trường hợp này, bất động sản sẽ được phân chia theo pháp luật cho các hàng thừa kế. Hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Đây là phương án đảm bảo tính công bằng và đúng quy định pháp luật nhất khi chủ sở hữu tài sản không còn khả năng định đoạt tài sản của mình một cách sáng suốt.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Gia đình nên cân nhắc kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến của công chứng viên hoặc luật sư trước khi tiến hành bất kỳ thủ tục nào. Tuyệt đối không nên cưỡng ép hoặc tìm cách lách luật để thực hiện việc tặng cho khi người cao tuổi không còn khả năng nhận thức, bởi điều này không chỉ vi phạm pháp luật mà còn có thể gây rạn nứt tình cảm gia đình do các tranh chấp phát sinh sau này.