Thực trạng nhu cầu thực hiện song song các thủ tục đất đai

Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019 đang diễn ra sôi động, nhiều người sử dụng đất khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng thường nảy sinh nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất (ví dụ từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở) để tăng giá trị thửa đất hoặc đáp ứng nhu cầu xây dựng của bên mua. Câu hỏi đặt ra là: Liệu pháp luật đất đai hiện hành có cho phép thực hiện đồng thời hai thủ tục này hay không?

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi sự chuẩn xác về hồ sơ pháp lý (ảnh minh họa)

Quy định pháp luật về việc thực hiện đồng thời các thủ tục

Tính đến thời điểm hiện tại (tháng 10/2019), Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 43/2014/NĐ-CP không có bất kỳ điều khoản nào cấm đoán hay cho phép trực tiếp việc thực hiện đồng thời hai thủ tục này.

Tuy nhiên, trên thực tế triển khai tại các cơ quan đăng ký đất đai, việc thực hiện cùng lúc là không khả thi do sự khác biệt căn bản về bản chất hồ sơ, trình tự thực hiện và nghĩa vụ tài chính. Cụ thể:

1. Sự khác biệt về hồ sơ và nơi tiếp nhận

• Chuyển mục đích sử dụng đất: Hồ sơ bao gồm đơn xin chuyển mục đích và Giấy chứng nhận. Cơ quan giải quyết là Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hồ sơ bao gồm hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, tờ khai thuế, lệ phí. Cơ quan tiếp nhận là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa.

2. Sự khác biệt về nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển mục đích, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch. Khi chuyển nhượng, các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Việc tính toán các khoản phí này dựa trên mục đích sử dụng đất tại thời điểm giao dịch, do đó không thể gộp chung để tính toán một lần.

Chi tiết quy trình thực hiện từng thủ tục theo quy định năm 2019

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thực hiện đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

"1. Người sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường."

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo quy định.
• Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Cơ quan này sẽ thẩm định hồ sơ, xác minh thực địa và căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để quyết định.
• Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo.
• Bước 4: Nhận kết quả (quyết định cho phép chuyển mục đích).

Người dân thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai tại bộ phận một cửa (ảnh minh họa)

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quy trình này được điều chỉnh bởi nhiều điều khoản, trong đó quan trọng nhất là việc công chứng hợp đồng theo Điều 167 Luật Đất đai 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực..."

Sau khi công chứng, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013.

Lời khuyên pháp lý: Nên thực hiện thủ tục nào trước?

Dù pháp luật không quy định cứng nhắc thứ tự, nhưng dựa trên kinh nghiệm thực tiễn năm 2019, chúng tôi đưa ra lời khuyên như sau:

Phương án 1: Chuyển nhượng trước, chuyển mục đích sau. Đây là phương án an toàn cho người bán. Sau khi sang tên Sổ đỏ, bên mua sẽ tự mình thực hiện thủ tục chuyển mục đích theo nhu cầu. Điều này giúp người bán nhận tiền sớm và tránh rủi ro nếu hồ sơ xin chuyển mục đích bị từ chối do không phù hợp với quy hoạch.

Phương án 2: Chuyển mục đích trước, chuyển nhượng sau. Phương án này giúp tăng giá trị thửa đất đáng kể trước khi bán. Tuy nhiên, người bán sẽ phải bỏ ra một khoản tiền lớn để nộp tiền sử dụng đất và mất thêm thời gian chờ đợi (thường từ 15-30 ngày làm việc).

Tóm lại, việc thực hiện đồng thời hai thủ tục là không thể về mặt kỹ thuật hành chính. Quý khách nên cân nhắc kỹ tình trạng quy hoạch của thửa đất và thỏa thuận dân sự giữa hai bên để lựa chọn phương án tối ưu nhất.