Trong bối cảnh hạ tầng đô thị đang phát triển mạnh mẽ, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án là điều khó tránh khỏi. Một trong những câu hỏi lớn nhất mà người dân luôn đặt ra là: "Tôi có được quyền thỏa thuận giá đền bù hay không?". Câu trả lời phụ thuộc hoàn toàn vào mục đích của dự án và tư cách của đơn vị lấy đất.

Hai cơ chế 'lấy đất' phổ biến theo quy định hiện hành

Dựa trên quy định của Luật Đất đai 2013, hiện nay có hai hình thức chính để một tổ chức, cá nhân có được quyền sử dụng đất từ người khác để thực hiện dự án. Sự khác biệt giữa hai hình thức này quyết định việc người dân có quyền "mặc cả" về giá hay phải chấp nhận mức giá do Nhà nước ấn định.

1. Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng: Không được thỏa thuận giá

Đây là trường hợp phổ biến nhất trong các dự án hạ tầng giao thông, công trình công cộng. Khi dự án thuộc danh mục quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013, Nhà nước sẽ thực hiện quyền lực công để thu hồi đất.

Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất...
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất...

Trong các trường hợp này, người dân không có quyền thỏa thuận giá. Việc bồi thường sẽ được thực hiện theo phương án đã được phê duyệt, dựa trên giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013. Thực tế cho thấy, mức giá này thường thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường, dẫn đến nhiều khiếu nại, thắc mắc từ phía người dân.

2. Chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân: Quyền định giá thuộc về người sử dụng đất

Ngược lại với cơ chế thu hồi đất, đối với các dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, chủ đầu tư phải thực hiện cơ chế tự thỏa thuận theo Điều 73 Luật Đất đai 2013.

Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này... thì chủ đầu tư được sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tại đây, mối quan hệ giữa chủ đầu tư và người dân là quan hệ dân sự bình đẳng. Người dân có quyền đồng ý hoặc từ chối chuyển nhượng, đồng thời có quyền đưa ra mức giá mà mình mong muốn. Nếu hai bên không đạt được thỏa thuận về giá, chủ đầu tư không thể ép buộc người dân giao đất và dự án có thể bị đình trệ.

Làm sao để phân biệt dự án nào được thỏa thuận?

Để biết mình có quyền thỏa thuận hay không, người dân cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án tại địa phương. Nếu dự án có trong danh mục thu hồi đất được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua hàng năm, hoặc là dự án đầu tư công, dự án ODA, khu đô thị mới do Nhà nước giao đất... thì thường sẽ áp dụng cơ chế thu hồi đất.

Nếu dự án thuần túy là dự án thương mại của doanh nghiệp (như xây dựng nhà máy, xí nghiệp, khu du lịch sinh thái không thuộc diện ưu tiên quốc gia), chủ đầu tư bắt buộc phải gõ cửa từng nhà để thương lượng giá mua lại quyền sử dụng đất.

Lời khuyên pháp lý: Người dân nên chủ động tìm hiểu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương để biết chính xác vị thế của mình trong các cuộc đàm phán, tránh việc bị nhầm lẫn giữa quyền lợi được thỏa thuận và nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi của Nhà nước.